Nuovo colpo di scena sugli affitti brevi: doppia proroga in arrivo
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Doppia proroga in arrivo per gli affitti brevi: questa sembra essere la direzione del governo che, a poco più di un mese dall’entrata in vigore della Legge di Bilancio, parla di aprire una finestra temporale per dare modo agli operatori di mettersi in regola. Ecco cosa bolle in pentola.
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Da mesi non si fa che parlare degli affitti brevi e della loro gestione. In fase di manovra di Bilancio le considerazioni e le proposte avanzate sono state numerose, sia dal punto di vista delle aliquote che dell’inquadramento fiscale.
Alla fine si è arrivati ad una decisione, che ha scosso parecchie acque e che richiede a molti contribuenti di mettersi in regola. In particolare, la Legge di Bilancio 2026 prevede l’obbligo di apertura della partita IVA se si hanno più di 2 immobili in affitto breve. In definitiva, quindi, l’ordine delle cose, a livello fiscale, è il seguente:
- cedolare secca al 21% su 1 immobile a scelta del contribuente;
- cedolare secca al 26% sul secondo immobile in affitto breve;
- uscita dal perimetro privato e ingresso nell’area imprenditoriale con apertura della partita IVA dal terzo immobile in affitto breve, con regole e obblighi a questo connessi.
Le associazioni di categoria (ANBBA e ABBAV) parlano però di una possibile proroga, inserita in un emendamento del Decreto Milleproroghe 2026: ecco di cosa si tratta.
Decreto Milleproroghe e affitti brevi
Il 1° gennaio 2026 è entrata in vigore la Legge di Bilancio 2026 e, con lei, anche la nuova disciplina sugli affitti brevi. Per adeguarsi alle nuove regole però, serve tempo e sul lato pratico, le azioni da attuare se si hanno più di 3 immobili in affitto sono numerose: allineare l’inquadramento fiscale, procedere con un’eventuale SCIA/SUAP, aggiornare la gestione contabile, rivedere la gestione dei contributi, aprire materialmente la partita IVA, ecc. Proprio in virtù di questi adempimenti, si è iniziato a parlare di un periodo transitorio, che lascerebbe ai contribuenti il tempo necessario per adeguarsi alle nuove direttive, senza il pericolo di risultare irregolari in caso di eventuali controlli.
In particolare, in sede di conversione del Decreto Milleproroghe 2026 è stato presentato un emendamento che prevede due proroghe: la prima riguarda lo slittamento dell’applicazione della nuova soglia di 6 mesi; la seconda riguarda invece una finestra di 6 mesi per mettersi in regola quando scatta il terzo immobile.
Il Decreto Milleproroghe è attualmente in corso d’esame in Commissione, e la scadenza per la conversione in legge è fissata al 1° marzo 2026. Essendo però la Legge di Bilancio già in vigore, senza una proroga ufficialmente approvata, i controlli possono già partire, con tutte le conseguenze del caso, dai recuperi d’imposta agli interessi, dagli accertamenti fiscali alle sanzioni amministrative e tributarie.
Doppia proroga in arrivo
Nel dettaglio, la doppia proroga favorirebbe non poco i contribuenti. Da un lato farebbe slittare di 6 mesi l’applicazione della nuova soglia dei 3 immobili per aprire partita IVA, durante i quali tutti i proprietari che hanno già più di 2 immobili in affitto breve possono mettersi in regola. Di fatto, quindi, l’operatività della Legge di Bilancio 2026 partirebbe dal 1° giugno 2026. Dall’altro lato, la finestra dei 6 mesi per la messa in regola sarebbe da prevedere per chi ha sempre gestito fino a 2 immobili e decide di aggiungerne un terzo.
Questo vuol dire che se nel corso del periodo d’imposta un locatore gestisce la locazione breve di più di 2 immobili (anche se solo per una frazione di anno), allo scattare del terzo immobile avrebbe 6 mesi di tempo per adeguarsi agli adempimenti richiesti, apertura della partita IVA inclusa. Considerando il volume degli affitti brevi in Italia, le sorti del Decreto Milleproroghe interessano molti: non resta quindi che attendere.
