Affitti brevi, sopra questa soglia i Comuni potranno introdurre nuovi limiti

La Commissione europea ha presentato il regolamento che permetterà ai sindaci di limitare le locazioni brevi nelle aree sotto stress abitativo: ecco il criterio scelto e perché proprietari e piattaforme protestano.

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La Commissione europea ha presentato il 9 settembre 2026, l’Affordable Housing Act, il regolamento che punta a fornire a Stati, Regioni e Comuni una base giuridica comune per intervenire dove il costo della casa è diventato insostenibile.

Il testo è stato illustrato dal commissario europeo per l’Energia e l’Edilizia abitativa Dan Jørgensen e nasce all’interno dell’European Affordable Housing Plan, il piano casa varato da Bruxelles nel dicembre 2025. Al centro ci sono le locazioni turistiche, ma anche seconde case e acquisti di immobili non destinati ad abitazione principale.

Affitti brevi, cosa prevede davvero il regolamento europeo

Va chiarito subito un punto: non si tratta di un divieto generalizzato, né di uno stop automatico alle piattaforme di prenotazione. Il regolamento definisce criteri omogenei validi per i 27 Paesi e lascia alle autorità nazionali e locali, in pratica ai sindaci, la facoltà di introdurre limiti alle locazioni brevi nelle zone più critiche. Trattandosi di un regolamento e non di una direttiva, una volta approvato sarebbe applicabile in Italia senza alcun passaggio parlamentare. Il condizionale resta però d’obbligo: il testo deve ora affrontare l’iter ordinario davanti al Parlamento europeo e al Consiglio, e l’adozione definitiva non è attesa prima del 2028.

Il criterio delle aree sotto stress abitativo

Il meccanismo ruota attorno al rapporto prezzo-reddito. Un’area finisce tra quelle sotto stress abitativo quando il prezzo medio di compravendita di un’abitazione è pari o superiore a otto volte il reddito disponibile medio di chi vi risiede, e quando lo stesso rapporto è cresciuto negli ultimi dieci anni. La classificazione può riguardare un intero Comune, una città metropolitana oppure un singolo quartiere, a patto che le misure restino proporzionate e fondate su dati oggettivi e verificabili. Secondo la bozza, la soglia potrà essere aggiornata in futuro dalla Commissione con un atto delegato, mentre le ordinanze locali già in vigore resterebbero valide fino a un eventuale rinnovo.

Proprietari e piattaforme sul piede di guerra

Le reazioni italiane sono arrivate prima ancora della presentazione ufficiale. Booking.com ha fatto sapere di non ritenere necessario un intervento legislativo europeo, indicando come strada alternativa un aggiornamento delle linee guida nell’ambito della Direttiva Servizi. Più cauta Airbnb, che chiede misure proporzionate e costruite su dati reali e ricorda come la priorità dovrebbe restare l’aumento dell’offerta abitativa. Critico anche il fronte degli operatori: il presidente di Aigo-Confesercenti Claudio Cuomo osserva che in Italia, secondo i dati Istat del 2024, restano circa 9 milioni di abitazioni non affittate, e si chiede se limitare le locazioni turistiche produrrà davvero più case per le famiglie.

Netta la posizione di Confedilizia: per il presidente Giorgio Spaziani Testa un regolamento di questo tipo si tradurrebbe in un’invasione di campo da parte dell’Unione europea. Fimaa-Confcommercio giudica invece il testo lesivo del diritto di proprietà e della libertà contrattuale, e ricorda che le locazioni brevi riguardano meno del 2% degli oltre 35 milioni di unità residenziali italiane. L’Uppi, infine, propone di ribaltare l’approccio e di incentivare il ritorno alla locazione residenziale con una detassazione parziale per gli immobili oggi sfitti, tempi certi per il rilascio e detrazioni stabili sulle ristrutturazioni.

Nel frattempo, per chi affitta in Italia, il quadro operativo resta quello delle norme già in vigore. Restano centrali la soglia dei tre immobili oltre la quale scatta l’obbligo di partita IVA e le regole sull’identificazione degli ospiti al momento del check-in. È su questi fronti, e non sull’Affordable Housing Act, che si giocheranno gli adempimenti dei prossimi mesi.

Affitti brevi e Affordable Housing Act: foto e immagini