Posso fare mutuo su casa non di mia proprietà? Casistica e problemi

Fare un mutuo su una casa non di proprietà è possibile? In caso di risposta affermativa, quali sono i vantaggi? E i rischi? Casistica e problemi in questo nostro approfondimento.

Al giorno d’oggi più del 70% di coloro che acquistano casa contraggono un mutuo. Generalmente il soggetto che diviene proprietario dell’immobile, è anche l’intestatario del prestito.

In questo articolo però vogliamo concentrarci su un particolare aspetto: è possibile intestare il mutuo e la casa a due persone diverse tra loro? Quali sono i motivi?

Può benissimo succedere che la persona proprietaria dell’appartamento sia diversa dal soggetto intestatario del mutuo acquisto casa.

Scopriamo le ragioni di una simile scelta, la casistica, quali sono i rischi ed i vantaggi.

Mutuo casa intestata al figlio

Posso intestare la casa a mia figlia e pagare io il mutuo? Ecco una prima opzione che rientra nella casistica di un intestatario diverso dal proprietario. Ciò può essere deciso, per esempio, per beneficiare delle agevolazioni vigenti sulla prima casa. Chi è già proprietario di un’abitazione, non potrebbe infatti usufruirne.

Lo svantaggio derivante da una simile azione ricade sul mutuatario, ovvero colui che si intesta il finanziamento ma non la proprietà della casa: per legge, non potrà procedere alla detrazione degli interessi passivi. Spieghiamo in dettaglio il motivo nel prossimo paragrafo con un altro esempio.

Mutuo casa non di proprietà tra coniugi

Analogo discorso al precedente si può fare nell’ipotesi in cui, ad esempio, la moglie è intestataria della casa ma l’unico reddito familiare è dato da quello del marito (o viceversa).

Il primo comma dell’art. 15 del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir), mette in risalto quali siano i due presupposti alla base della detrazione degli interessi passivi su mutuo ipotecario per acquisto casa:

• Stipula del contratto di mutuo
• Titolarità della proprietà dell’unità immobiliare (anche con una quota minima)

Essendo queste due condizioni non soddisfatte negli esempi citati, non è possibile godere del beneficio fiscale.

Ricordiamo infine che con i due termini “prima casa” non si intende un immobile acquistato per la prima volta, bensì l’edificio in cui si trasferisce la residenza entro il termine di dodici mesi dalla compravendita.

Cointestare casa ma non mutuo

Rientra nella casistica del nostro quesito anche l’ipotesi di cointestazione dell’immobile ma non del mutuo.

È infatti frequente porsi tra coniugi le seguenti domande: meglio cointestare il mutuo o è preferibile lasciare la stipula ad uno soltanto dei due? Eventualmente sia fattibile, è ammessa la cointestazione della casa ma non del mutuo?

Partiamo con il rispondere a quest’ultimo quesito: è possibile cointestare la casa tra coniugi ma non il finanziamento. Entrambi sono i proprietari dell’immobile ma il prestito viene acceso solo da uno dei due. Occorre comunque sottolineare che alcuni istituti di credito potrebbero non vedere di buon occhio una simile richiesta. Dal punto di vista però della liceità della domanda, ne confermiamo l’ammissibilità.

Naturalmente quando ci si sposa e si attiva un mutuo per la casa non si pensa affatto alla possibilità di una futura separazione. Bisogna però essere realisti e considerare che i mutui sono dei contratti a lungo termine. Ecco perché sarebbe opportuno tutelarsi nel caso sia solo un coniuge a intestarsi il mutuo, valutando con estrema attenzione se cointestare o meno l’immobile.

Intestatario mutuo casa diverso da proprietario: procedura

L’iter per la richiesta di un mutuo, indipendentemente da chi sia l’intestatario dell’immobile, segue la normale procedura di finanziamento presso qualsiasi banca.

Per tale motivo bisogna prestare attenzione ai tassi e all’incidenza delle spese di istruttoria sull’importo totale richiesto. A queste si aggiungono il compenso del notaio, i costi della perizia e le imposte previste dalla legge.

Ecco perché meglio affidarsi a un consulente di fiducia, un professionista in grado di seguire attentamente la pratica di finanziamento e provvedere a fornire alla banca la documentazione richiesta.

Intestazione mutuo e intestazione casa: conclusioni

Un mutuo casa può avere uno solo o più intestatari. A tal riguardo occorre considerare che gli istituti di credito sono più propensi a concedere un finanziamento se i titolari sono almeno due. Il motivo è lampante: godere di maggiori garanzie nella eventualità di future inadempienze.

Premesso ciò, nulla vieta alla banca di concedere un mutuo sulla casa a un soggetto non intestatario dell’immobile. Ogni caso fa storia a sé.