Amministratore di condominio: cosa cambia tra gestione interna ed esterna

E’ meglio avere un amministratore di condominio interno o esterno? Ecco quale opzione scegliere in base alle esigenze comuni, le differenze tra le due soluzioni e quali sono i pro e i contro delle due figure.

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Amministrare un condominio non è certo cosa da poco, per questo si affida il compito ad un amministratore professionista. La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria, secondo quanto sancisce l’articolo n. 1129 del Codice Civile, quando nello stabile ci sono più di 8 proprietari.

Contribuiscono al conteggio dei proprietari anche le pertinenze, come box o cantine, anche se non risiedono all’interno del condominio. Al di sotto di questa soglia, la nomina di un amministratore è a totale discrezione dei condòmini, i quali possono anche decidere di autogestirsi.

Quando si deve nominare un amministratore di condominio, l’assemblea può scegliere tra un amministratore interno e uno esterno, entrambi con carica valida per un anno, da rinnovare periodicamente o revocare per negligenza o su decisione dell’assemblea. La principale differenza tra le due opzioni sta nel fatto che un amministratore interno è un condòmino dello stabile, che assume i compiti di gestione dell’intero edificio condominiale, mentre un amministratore esterno è un professionista che non ha proprietà immobiliari all’interno del condominio. Quale è meglio scegliere?

Amministratore di condominio interno o esterno?

L’amministratore di condominio interno è solitamente la scelta più adottata dai piccoli condomini, o dagli stabili familiari. Per diventare amministratore interno, la persona indicata deve:

• avere il pieno godimento dei diritti civili;
• non avere condanne penali per delitti non colposi;
• non figurare nell’elenco dei protesti cambiari;
• non essere interdetta o inabilitata.

Non serve, quindi, alcun corso di formazione specifico né il possesso del diploma. Si tratta di alcuni dei requisiti che valgono per un amministratore esterno. A differenza di quest’ultimo però, l’amministratore interno percepisce un compenso solitamente più basso, e a volte può addirittura non percepire nulla.

Si tratta di una decisione che deve prendere l’assemblea con la maggioranza dei presenti, purchè questi rappresentino almeno 500 millesimi del valore dell’edificio, secondo quanto stabilito dall’art. n. 1136 del Codice Civile.

Pro e contro

Un primo evidente pro a favore di un amministratore interno, è quindi economico, poichè questo può essere chiamato a svolgere tutte le sue mansioni anche a titolo gratuito, considerando che anche i suoi interessi sono in primo piano in quanto proprietario di una delle unità immobiliari. Questo, ovviamente, non toglie nulla agli obblighi di legge, alle responsabilità civili e penali e alla corretta gestione fiscale e all’esecuzione delle delibere. Inoltre, un amministratore interno è più facilmente reperibile di uno esterno, e conosce direttamente tutte le dinamiche condominiali. D’altro canto, un amministratore esterno è sicuramente più obiettivo e super partes, oltre che essere un professionista qualificato per operare in ambito condominiale.

Soprattutto in contesti grandi, un amministratore esterno è preferibile per garantire una gestione più accurata nei casi complicati, e maggiori competenze tecniche. Oltre ai requisiti degli amministratori interni, infatti, gli esterni devono avere competenze maggiori. In particolare, devono:

• aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• aver partecipato ad appositi corsi di formazione iniziale;
• aver svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Per decidere se nominare un amministratore interno o esterno è quindi bene valutare le necessità specifiche del condominio. A lui, infatti, ci si dovrà rivolgere per qualsiasi tipo di problematica, dagli interventi allo stabile alle liti condominiali, egli dovrà convocare l’assemblea e tenere la contabilità e molto altro. Trattandosi di una figura importantissima per la buona gestione del condominio, è bene ponderare bene la propria scelta.

Amministratore di condominio interno o esterno: foto e immagini