Condominio: come fare a meno di un amministratore


Il Condominio è la proprietà delle parti comuni utili per l’accesso ad un bene di proprietà del singolo condomino. Si costituisce con un numero minimo di membri ed, in alcuni casi, non necessita di un amministratore.

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Il Condominio ha delle regole precise per la costituzione e la regolamentazione dei rapporti tra i singoli proprietari aggregati nel medesimo edificio.

C’è bisogno di un numero minimo di condomini per costituirlo e di un amministratore che rappresenti l’assemblea condominiale.

Tuttavia, vi sono dei casi in cui proprio la figura dell’amministratore può non essere contemplata.

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Come è possibile gestire un condominio senza amministratore

L’assenza di un amministratore non fa decadere le caratteristiche tipiche di un condominio.

Tale assenza può essere temporanea o definitiva.

Nel primo caso si fa riferimento all’intervallo di tempo necessario per nominare un nuovo amministratore pro tempore a seguito del decesso di quello in carica.

Nel secondo, invece, la figura del rappresentante manca fin dall’inizio con i condomini intenti, ugualmente, a gestire i propri bisogni (riparazione ascensore, pulizia delle scale, riparazione parti comuni, pagamento delle utenze).


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Costituzione e gestione del condominio

Ancor prima di riunire più proprietari sotto il medesimo tetto condominiale è necessario che gli stessi abbiano le carte in regola per costituire un condominio.

Quest’ultimo non è obbligatorio in ogni modalità di gestione delle parti comuni per il godimento della singola proprietà, ma può avvenire di diritto.

E’ il caso, ad esempio, dei fratelli proprietari di un edificio nel quale vengono suddivisi e fatti derivare due appartamenti.

Nella fattispecie i due proprietari avranno costituito fra loro, automaticamente e di diritto, un condominio senza farne richiesta alcuna.

In merito è intervenuta con apposita sentenza (n.3945/2008) la corte di Cassazione in forza della quale

il condominio si costituisce automaticamente e di diritto, senza la necessità di un’apposita deliberazione o di un’altra manifestazione di volontà, nel momento in cui più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune, oppure quando l’unico proprietario di un edificio cede piani o porzioni di piano a due o più soggetti, in proprietà esclusiva.

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Gli elementi distintivi del Condominio: il codice fiscale

Costituito automaticamente ovvero obbligatoriamente un condominio, quest’ultimo si distingue per alcune peculiarità formali necessarie per conferirgli tutti i crismi della legalità. Con il codice fiscale, infatti, il Condominio assumerà una propria identità da far valere nei rapporti costituiti con i terzi.

E’ il caso del pagamento per le spese da sostenere in merito al rifacimento del tetto.

Il codice fiscale sarà utilizzato come elemento identificativo da apporre sulla fattura il cui importo sarà suddiviso dai singoli condomini per millesimi.

Qualora tale parte del palazzo sia d’uso esclusivo di alcuni condomini allora la spesa sarà per due terzi divisa a carico di quest’ultimi ed il restante terzo verterà in capo agli altri condomini.


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Apertura codice fiscale: ecco come fare

Deputato ad aprire il codice fiscale di un condominio è l’amministratore, in caso contrario, vi potrà procedere qualsiasi condomino.

E’ opportuno, nel caso di specie, recarsi presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate ed inoltrare istanza con apposito modello.

Tale codice fiscale, la carta d’identità del condominio, potrà in futuro essere cambiato e sostituito da un amministratore.

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Conto corrente quale ulteriore elemento di distinzione del Condominio

Alla costituzione del codice fiscale fa da seguito l’apertura di un conto corrente condominiale sul quale transitano tutte le operazioni economiche in entrata ed in uscita frutto delle risultanze di gestione.

Se c’è un amministratore, quest’ultimo provvederà ad aprire un conto presso un istituto bancario.

Di contro provvederà uno dei condomini.

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La vita all’interno del condominio dev’essere regolamentata

Le regole del vivere civile nel rispetto del godimento del singolo bene di proprietà del singolo condomino sono cristallizzate all’interno di un regolamento.

Alla propria redazione provvede il costruttore dell’edificio condominiale con relativa approvazione all’unanimità di tutti i condomini.

Nel caso di specie i condomini si sottopongono ad un regolamento contrattuale che è stipulato al momento del rogito.

Il regolamento è obbligatorio se il condominio è costituito da 11 condomini.

In caso di numero inferiore a quest’ultimo l’edificio può anche essere privo di un proprio regolamento.

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Gestione di un Condominio privo di regolamento

In assenza di un documento scritto, i condomini nella gestione, uso e cura delle parti comuni utili per avere accesso al proprio bene, si dovranno attenere alle norme del codice civile a cui il regolamento condominiale rinvia in particolar modo per la definizione delle maggioranze fondamentali per deliberare.

I maggiori problemi, in assenza di regolamento, possono sorgere nella gestione dei conflitti più specifici quali l’uso della terrazza condominiale.

La Corte di Cassazione in tal caso ha statuito con sentenza:

che al di sotto di 11 proprietari, l’adozione del regolamento è facoltativa e i condomini possono decidere di regolamentare il condominio attraverso altri strumenti: è possibile, ad esempio, prendere decisioni in merito alla gestione condominiale attraverso una delibera dell’assemblea; oppure dotarsi di tabelle millesimali, purché venga rispettato il criterio legale di ripartizione delle spese.

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L’amministratore quale ultimo atto costitutivo del Condominio

Dopo aver costituito il Condominio, conferitogli un codice fiscale ed aperto un conto corrente per le entrate ed uscite di gestione, i condomini, se almeno in numero corrispondente a 9 unità, devono nominare un amministratore pro-tempore.

In caso contrario, indipendentemente dalle  unità immobiliari, se il numero di condomini è di 8 unità, il condominio potrà essere gestito senza un rappresentante.

Pertanto, se in un palazzo vi sono 20 immobili ma solo 5 proprietari, quest’ultimi potranno gestire tra loro il Condominio senza avvalersi obbligatoriamente di un amministratore.

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I casi in cui si verifica l’assenza di un amministratore

L’amministratore può venire a mancare quale figura rappresentativa del condominio allorquando i condomini non abbiano trovato un accordo sul sostituto.

Ovvero è possibile che l’assenza di tale figura sia dovuta all’inerzia dell’assemblea che non si riunisce per la sostituzione del precedente amministratore pro tempore.

In altri casi, l’amministratore pro tempore decade qualora vengano meno quei requisiti essenziali per assumere tale carica (assenza di sentenza di interdizione o inabilitazione).

In tali evenienze è il singolo condomino in grado di convocare l’assemblea straordinaria o ordinaria per provvedere alla nomina di un amministratore. Se, infine, l’amministratore pro tempore si dimette, fino al momento della nomina del sostituto dovrà provvedere a svolgere tutti i compiti derivanti dalla carica.

Qualora, infine, l’assemblea non trovi un accordo sulla nomina dell’amministratore, la carica sarà assegnata dall’autorità giudiziaria adita con ricorso di uno o più condomini o per istanza dello stesso amministratore dimissionario.

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Come gestire un Condominio in assenza di un amministratore

In mancanza di un amministratore, i singoli condomini, di propria iniziativa dovranno provvedere alla gestione delle parti comuni con la divisione delle spese secondo il valore in millesimi dei propri beni o, in alternativa, i criteri stabiliti dagli stessi nell’assemblea condominiale.

L’assenza dell’amministratore determina, di contro, la nomina di un condomino quale facente funzioni al quale venga deputata la gestione dell’immobile, il pagamento dei fornitori, la gestione ed il rendiconto delle spese al fine di regolamentare la cosiddetta quotidianità.

In assenza di amministratore, infine, spetterà al singolo condomino convocare l’assemblea in seduta ordinaria o straordinaria.

Avv. Ennio Carabelli

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