Case di lusso

Con la locuzione “case di lussosi intende un particolare tipo di costruzione a uso abitativo di grandi dimensioni caratterizzato da servizi esclusivi e rifiniture lussuose. Rientra in questa definizione qualsiasi abitazione che, in base a particolari caratteristiche valutate su base urbanistica, sono costruite in specifiche aree come quelle destinate a un parco privato. In generale, ciò che determina la definizione di una abitazione di lusso non è l’abitabilità di fatto quanto piuttosto l’utilizzabilità della superficie e quindi della sua potenziale abitabilità.

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Riferimenti normativi

La materia è disciplinata da vari riferimenti normativi, in particolare:

  • il decreto ministeriale del 2 agosto 1969 che regola le caratteristiche delle abitazioni di lusso poi modificato nel successivo
  • decreto legislativo del 21 novembre 2014, n. 175 che chiarisce l’utilizzo delle categorie catastali
  • altre note esplicative e sentenze: due circolari dell’Agenzia delle Entrante (12 agosto 2005, n. 38
    e del 30/12/2014 n. 31) e un’ordinanza del 9 aprile 2020, n 7769 della Corte di Cassazione.

In particolare, l’art. 33 del Dlgs 21.11.2014 n.175 definisce quali siano gli immobili considerati di lusso e cioè quelli che rientrano nelle seguenti categorie catastali:

  • cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile
  • cat. A/8 – abitazioni in ville
  • cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici

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Abitazioni di tipo signorile

Rientrano nelle case di lusso le abitazioni di tipo signorile, cioè unità immobiliari costruite in zone di pregio con caratteristiche costruttive e tecnologiche ben precise nonché rifiniture di un certo livello. In generale sono abitazioni di tipo signorili quelle ubicate in edifici, anche plurifamiliari, che presentano un’ottima esposizione, un grado di finimento alto, grande ampiezza dei vani e completezza di impianti.

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Abitazioni in ville

Possono rientrare nella categoria “case di lusso” anche quei piccoli appartamenti ricavati dalla divisione diville che si trovano in posizione di prestigio. Per completezza, si intendono le ville quelle costruzioni che presentano un parco e/o un giardino, edificate in zone urbanistiche di pregio che abbiano le stesse caratteristiche descritte in precedenza (esposizione, rifinitura, ampiezza vani, impianti completi).

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Castelli, palazzi eminenti

Rientrano in questa categoria anche i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura non possono essere comparati alle precedenti abitazioni. Infatti, castelli e palazzi eminenti costituiscono una sola unità immobiliare e per cui valgono, comunque, le caratteristiche specifiche delle case di lusso.

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Caratteristiche case di lusso

Sono definitecase di lusso” le abitazioni che possiedono almeno quattro dei seguenti parametri di individuazione:

  • Superficie dell’appartamento: superficie complessiva superiore a mq 160, esclusi terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine
  • Terrazze coperte e scoperte e balconi: se la loro superficie totale supera mq 65 per una singola unità immobiliare
  • Ascensori: quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più è valutata come singola caratteristica se è al servizio di meno di 7 piani sopraelevati
  • Scala di servizio: quando non è prescritta da leggi o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi
  • Montacarichi o ascensore di servizio : quando sono a servizio di meno di 4 piani
  • Scala principale: che abbia pareti rifinite con materiali pregiati un’altezza superiore a cm 170 di media
  • Altezza libera netta del piano: che deve essere superiore a m 3,30 salvo diverse disposizioni edilizie che prevedono altezze minime superiori
  • Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna: costruiti in legno massello e lastronato, legno intagliato, intarsiato, scolpito con decorazioni pregiate
  • Infissi interni: che abbiano le caratteristiche delle porte di ingresso anche se tamburati nel caso in cui la loro superficie complessiva superi il 50% della superficie totale
  • Pavimenti: con superficie complessiva superiore al 50% della superficie totale dell’appartamento e costruiti con materiali di pregio
  • Pareti: realizzate per oltre il 30% con materiali pregiati o rivestite di stoffa
  • Soffitti: quando sono a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi o dipinti a mano
  • Piscina: o coperta o scoperta, in muratura, se è al servizio di una sola unità oppure di un complesso di edifici che comprende meno di 15 unità immobiliari
  • Campo da tennis: quando serve una unità immobiliare oppure un complesso comprendente meno di 15 unità immobiliari

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Case di lusso: altre fattispecie tecniche

Esistono anche altre fattispecie tecniche la cui individuazione è necessario affidare ad esperti per definire se l’abitazione si di lusso o meno e che derivano dal superamento di alcuni rapporti. Per maggiore chiarezza, anche in riferimento a dimensioni e costi, sono considerate case di lusso:

  • Le aree urbanistiche destinate a ville con parco privato
  • Lotti di terreno non inferiori a 3000 mq escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali
  • Edifici con cubatura superiore a 2000 mc oppure con indice edificatorio pari a 0,25cm/mq
  • Piscine di almeno 80 mq
  • Campi da tennis con sottofondo drenato non inferiore a 650 mq
  • Superficie lorda dell’abitazione maggiore di 200 mq e area scoperta sei volte superiore all’area coperta
  • Superficie utile compresi i muri superiore a 240 mq
  • Abitazioni costruite su aree pregiate quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera il costo della costruzione di 1,5 volte

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