Terrazzo sul lastrico solare: chi paga la manutenzione?
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Chi ha il proprio terrazzo sul lastrico solare deve pagare le spese di manutenzione, oppure l’importo si deve dividere anche tra gli altri condomini? La questione appare spinosa, ma può riguardare molti proprietari di ultimi piani per cui il terrazzo di proprietà combacia con il lastrico solare del condominio. Ecco cosa dice la legge a riguardo.
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La questione su chi dovesse pagare i lavori di manutenzione al lastrico solare (nonchè terrazzo privato del condomino dell’ultimo piano dello stabile) per delle infiltrazioni, arriva da Brescia. Un condomino ha chiesto di annullare la delibera condominiale che non gli riconosceva il rimborso dei 2/3 delle spese sostenute per eliminare un’infiltrazione.
Il condomino ha preso spontaneamente l’iniziativa di effettuare la manutenzione, senza aver preventivamente richiesto e ottenuto l’ok da parte dell’assemblea di condominio. Questa azione rientra nella casistica prevista dall’art. 1134 del Codice Civile, che parla appunto di “gestione di iniziativa individuale”. Ecco come è andata a finire questa storia, e come ci si deve comportare in situazioni analoghe.
Terrazzo sul lastrico solare
Il terrazzo di un ultimo piano può combaciare con il lastrico solare dell’edificio. Se il terrazzo è proprietà privata, lo stesso non si può dire del lastrico solare, che è invece considerato bene comune. Intervenire su un bene comune dopo una decisione unilaterale presa in totale autonomia, rappresenta esattamente quanto descritto dall’articolo n.1134 del Codice Civile. Si tratta, quindi, di una gestione di iniziativa individuale che non ha interpellato l’assemblea condominiale ma che, successivamente alla spesa, chiede un rimborso alla stessa per i costi sostenuti.
L’art. 1126 del Codice Civile tratta la materia del lastrico solare ad uso esclusivo posto a copertura delle sottostanti unità immobiliari, e in ragione della funzione prevalente del condomino che ne utilizza la superficie in maniera esclusiva, prevede che le spese vadano ripartite come segue:
- un terzo a carico del condomino che detiene l’uso esclusivo del lastrico solare;
- due terzi da ripartire in base ai millesimi di proprietà tra i condomini sottostanti (tra cui anche l’utilizzatore esclusivo se proprietario di un altro immobile al di sotto del lastrico solare).
Se il danno è imputabile al titolare del diritto di utilizzo invece, sarà interamente lui a pagare per la riparazione.
Il caso di Brescia
Tornando al caso di Brescia, il condomino aveva apportato migliorie al terrazzo non necessarie ai fini di sanare l’infiltrazione. Inoltre, una perizia ha attestato che gli interventi effettuati sono risultati eccessivi. Per questo, l’assemblea ha negato il rimborso. Il risultato? Il Tribunale di Brescia, con la sentenza n. 448 del 4 febbraio 2025 ha rigettato la domanda del condomino. Infatti, sebbene nell’articolo 1126 del Codice Civile si legge che:
“ i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti”,
la sentenza n. 29336 della Cassazione del 23 ottobre 2023, fa una specifica fondamentale:
“il diritto del singolo partecipante a ottenere la restituzione delle spese anticipate per la conservazione di parti comuni, senza prima aver ottenuto l’assenso dell’organo deliberativo, è subordinato alla dimostrazione che l’esecuzione delle opere […] non può ritardarsi nell’attesa del benestare da parte dell’amministratore o dell’assemblea e, pertanto, alla prova dell’urgenza di intervenire”.
Quello che si deve fare in questi casi è valutare l’urgenza del problema e, solo se indifferibile, agire in autonomia. Se l’urgenza non sussiste, si deve passare prima per l’assemblea. Se l’ok non arriva e il problema causa danni ai condomini, la responsabilità passa al condominio.
