Spese condominiali precedenti ad acquisto casa: chi paga

Durante l’acquisto di una casa, al momento della stipula del contratto, possono sorgere alcuni dubbi. Tra questi la titolarità delle spese del condominio programmate preventivamente alla cessione dell’immobile inserito nel palazzo condominiale.

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Chi paga le spese condominiali allorquando l’acquisto di un immobile sia avvenuto successivamente alla deliberazione delle stesse per procedere ad alcuni lavori di manutenzione?

Trattasi di un dubbio che si palesa nella mente del neo proprietario dell’immobile apposto in un edificio condominiale in cui da poco tempo l’assemblea ha deliberato di procedere all’esecuzione di lavori definendo la spesa finale.

Stipula del contratto di vendita: vincolo di solidarietà

Per la gestione del bilancio di un Condominio è necessario che ciascun condomino ottemperi al pagamento delle spese, ciascuno per le tabelle millesimali relative alla propria abitazione.


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Ebbene, allorquando si acquista un immobile in un condominio ci si chiede al momento della stipula del contratto se sia obbligato solo l’acquirente al subentro alle spese ovvero vi debba comunque provvedere il cedente.

In un condominio vige il vincolo di solidarietà in forza del quale le spese condominiali legate all’appartamento si trasferiscono a seguito della conclusione della vendita stessa.

Tale vincolo comporta che il condominio possa rivalersi per la quota di partecipazione alle spese da sostenere per i lavori già prefigurati, direttamente nei confronti del nuovo proprietario.

Così facendo il neo acquirente si potrà trovare notificato un decreto ingiuntivo di pagamento per le spese condominiali relative a dei lavori programmati precedentemente all’acquisto e di cui non ha minimamente goduto.

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Diritto di regresso dell’acquirente

In merito al pagamento delle spese per l’effettuazione dei lavori ci si chiede chi sia obbligato a provvedervi.

E’ pur vero che il neo acquirente dovrà provvedere al pagamento delle spese per i lavori ma ha riconosciuto un diritto di regresso ovvero può rivalersi nei confronti del vecchio proprietario per la quota di spesa che avrebbe dovuto versare al condominio.

Per le spese condominiali arretrate, infatti, l’amministratore agisce personalmente sull’acquirente sia per quanto concerne le spese previste per l’anno in corso che per quelle precedenti.


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L’acquirente dopo aver ottemperato al pagamento delle spese condominiale potrà rivalersi sul venditore.

Spese di manutenzione precedenti all’acquisto dell’immobile

Sono di natura differenti le spese per la manutenzione effettuata prima dell’acquisto di un immobile.

Nel caso di specie l’obbligato al pagamento si differenzia a seconda che i lavori siano di manutenzione ordinaria o straordinaria.

In merito al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria per i lavori che tendono a determinare un aumento del valore del palazzo condominiale, l’onere spetta al proprietario del bene immobile al momento dell’esecuzione delle opere.


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In tal caso, infatti, l’onere in capo al venditore è legittimato dalla circostanza che lo stesso, attraverso il miglioramento delle condizioni strutturali del palazzo, abbia potuto beneficiare di un innalzamento del prezzo del mercato a cui attingere all’atto della cessione dell’immobile

Per i lavori di straordinaria amministrazione la cui esecuzione determina una miglioria in favore della singola unità immobiliare il pagamento spetta al proprietario risultante tale al momento della delibera assembleare con cui sono autorizzate le opere.

In tale circostanza, invece, i lavori sono stati effettuati per il “bene” della struttura della singola abitazione, pertanto è il proprietario dell’immobile al momento in cui è stata adottata la decisione di apportare tali migliorie, a dover provvedere al pagamento delle spese.

Nel caso di specie non è vincolante l’inizio o la fine delle opere ma il momento in cui l’assemblea ha deciso di predisporre i lavori.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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