Casa invenduta: chi paga le spese condominiali?

Cosa accade quando il bene immobile in vendita risulti essere invenduto? Chi paga le spese condominiali pregresse non versate dal venditore?

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Cosa si verifica per le spese condominiali allorquando l’immobile oggetto di alienazione, risulti essere ancora invenduto?

Chi è tenuto a versare le spese non pagate dal venditore?

Lavori straordinari condominiali: a chi spetta il pagamento delle spese?

Nel caso in cui l’assemblea condominiale abbia deliberato l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione e, nel contempo, un bene immobile apposto in vendita nel condominio, risulti essere ancora invenduto, chi paga le spese divise per ogni singolo condomino? Il precedente proprietario o l’acquirente al momento del perfezionamento del contratto di vendita?

Spese condominiali: le differenze

Per quanto attiene le spese ordinarie relative all‘ordinaria amministrazione, occorre rubricare tra le stesse quelle concernenti la conservazione dell’edificio ed il godimento dello stesso.


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Le spese straordinarie riguardano, invece,  i lavori di natura eccezionale quali la ristrutturazione o il rifacimento di una facciata dell’edificio: è il caso della prestazione d’opera commissionata per effettuare le cosiddette innovazioni.

In tal caso, tuttavia, sussiste il dubbio sul soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali in fase di  passaggio di proprietà.

Spese condominiali ordinarie: chi deve pagarle?

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A chi spetta pagare le spese condominiali pregresse tra il proprietario cedente e l’acquirente?

O meglio, in corso d’opera di una cessione, il Condominio, nei confronti di chi deve agire per il recupero delle spese ordinarie non corrisposte dal precedente proprietario?

La legge ex art.63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, comma 4, prescrive che colui il quale subentri nei diritti di un condominio, sarà obbligato al pagamento delle spese concernenti l’anno in corso e quello precedente.

Sulla scorta di tale principio giuridico, l’amministratore di condominio potrà vantare il pagamento delle spese condominiali,  indifferentemente, nei confronti sia del vecchio proprietario che dell’acquirente dell’immobile apposto in un Condominio, in forza della cosiddetta solidarietà intercorrente tra le parti.

Il creditore, pertanto, potrà agire in solido nei confronti di uno dei due debitori obbligati, per ottenere il pagamento dell’intera spesa.


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Il debitore che anticipa la spesa condominiale richiesta dall’amministratore, ha il diritto di regresso nei confronti dell’altra parte contraente ovvero se il proprietario cedente ha versato in anticipo le spese condominiali richieste dall’amministratore (in forza della solidarietà), potrà agire nei confronti dell’acquirente per esercitare il diritto al rimborso delle somme anticipate.

L’Amministratore, da parte sua, per far quadrare il bilancio condominiale, ha la capacità e legittimità di rivalersi nei confronti del nuovo proprietario dell’appartamento condominiale con decreto ingiuntivo al fine di ottenere le spese condominiali pregresse.


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In tal caso l’acquirente potrà provvedere al pagamento dei debiti condominiali regressi in solido con l’alienante, ma non dovrà ottemperare all’estinzione per intero delle spese condominiali, in nome e per conto del precedente proprietario.

Il principio di solidarietà che lega l‘acquirente all’alienante- per quanto attiene il pagamento delle spese condominiali- comporta che, salvo patto intercorrente tra le parti, si faccia valere il principio giuridico della personalità delle obbligazioni.

In tal senso, qualora l’acquirente provveda ad estinguere le obbligazioni condominiali sorte prima della cessione, avrà tutto il diritto di rivalersi nei confronti del proprio acquirente per il rimborso delle spese sostenute.

Tale criterio si applica per le spese relative all’anno in corso o a quello precedente l’atto di vendita.

Per gli anni successivi a quello di vendita, le nuove spese  condominiali andranno a gravare esclusivamente in capo al nuovo proprietario.

Gli anni antecedenti alla vendita sono a carico dell’alienante

Casa invenduta: chi paga le spese condominiali?

In tal caso, vige l’obbligo informativo ex art.63 delle disposizioni del codice di attuazione del codice civile, comma 5, in forza del quale, il cedente del diritto su bene immobile, resta obbligato in solido con l’avente causa solo per le spese maturate fino al momento in cui sia trasmessa all’amministratore la copia autentica del titolo che legittimi il passaggio di proprietà.

Al netto di quanto testè sostenuto, è possibile concludere che la vendita di un immobile sito in edificio condominiale, per quanto attiene le spese condominiali di tipo ordinario, obblighi l’acquirente intimato dall’amministratore, a provvedervi, salvo diritto di regresso da esercitare per intero nei confronti dell’acquirente.

Al fine di sanare le morosità lasciate dal precedente proprietario, l’acquirente potrà agire in fase di stipula del contratto preliminare di vendita al fine di accertare la sussistenza o meno di eventuali oneri condominiali pendenti.

In tal caso, l’acquirente, a propria tutela, potrà far inserire una clausola in forza della quale, il venditore dichiari, assumendosi le responsabilità per eventuali affermazioni mendaci, che non sussistano, all’atto di vendita, debiti pregressi con il condominio.

Spese per lavori straordinari: a chi spetta pagarle

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Qualora la vendita si sia definita mentre nel Condominio siano stati eseguiti lavori di straordinaria amministrazione a vantaggio della sicurezza dell‘edificio condominiale, ci si chiede a chi spetta il pagamento di tali oneri.

Ebbene, in tal caso di specie, occorre stabilire la differenza tra le spese ordinarie e le spese straordinarie di tipo condominiale.

L’obbligo di pagamento delle stesse, in caso di passaggio di proprietà del bene immobile apposto nell’edificio condominiale, grava in capo al soggetto titolare dell’immobile nel momento in cui l’obbligazione è stata contratta e posta in essere dal Condominio.

Si dovrà tener conto della titolarità del bene immobile al momento dell’approvazione della delibera assembleare delle spese.

La Corte di Cassazione con ordinanza n.15547/17 ha sancito che risulti essere irrilevante il fatto che l’immobile sia stato acquistato prima dell‘assemblea di riparto essendo quest’ultimo il momento in cui la medesima cristallizzi  il momento dell’insorgenza del debito.

L’assemblea di riparto è solo il momento, prosegue la Corte, di precisazione del quantum oggetto dell’obbligazione contratta.

In tal caso, essendo il debito sorto quando l’immobile ancora non risultasse essere venduto, spetterà al precedente proprietario, provvedere all‘estinzione dello stesso.

Tale orientamento giurisprudenziale è confermato in merito alla titolarità dell’obbligazione per quanto attiene le spese condominiali in capo al cedente, per tutti quei lavori eseguiti in tutto o in parte, successivamente alla stipula del contratto di compravendita.

Riparto delle spese condominiali in corso di vendita: vige la buona fede contrattuale

Casa invenduta: chi paga le spese condominiali?

Al netto dell’orientamento giurisprudenziale sulla titolarità delle obbligazioni condominiali in capo al cedente, c’è da dire che in tale fase di transizione, vige come sempre la regola della correttezza e buona fede contrattuale per far valere la trasparenza dell’accordo siglato tra le parti.

Nel rispetto di tale comportamento di buona fede contrattuale, nel corso delle trattative di cessione del bene, il venditore è tenuto a fornire all’acquirente o promissario, tutte le informazioni relative all’immobile ed all’edificio condominiale di riferimento, soprattutto per quanto attiene la delicata questione attinente gli oneri condominiali.

Nel corso delle trattative di cessione, in particolare, il prezzo è determinato tra le parti proprio in relazione ad eventuali spese condominiali da sostenere.

Le parti, tuttavia, di comune accordo, con apposito patto, possono decidere di far fronte alle spese vive condominiali mediante una ripartizione al 50% delle stesse.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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