Principio di comunione: cos’è e quando si applica
- Laurea in Belle Arti
Il principio di comunione è l’istituto giuridico che regola la proprietà condivisa di spazi comuni in edifici non condominiali. Si tratta, perciò, del principio da seguire per gestire correttamente tutte quelle parti comuni a più proprietà, laddove non sussistono i requisiti minimi per la creazione di un condominio. Ecco come funziona.
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Chi vive in una villa plurifamiliare o in una casa a schiera, spesso pensa di non dover mai avere a che fare con altri proprietari, e di essere totalmente indipendente. Questo, nella maggior parte dei casi, non corrisponde a verità, in quanto anche le soluzioni semi-indipendenti presentano delle aree comuni la cui gestione è da afferire a tutti i proprietari che ne usufruiscono.
Fintanto che a regolare la gestione interviene un regolamento di condominio, per quanto la convivenza possa essere difficile e complessa, si può far riferimento ad un testo specifico.
Nella gestione delle parti comuni di un edificio non condominiale invece, di specifico non c’è nulla, ma il Codice Civile prevede il principio di comunione (dagli articoli 1100 e successivi). Questo altri non è che l’istituto giuridico che regola la proprietà condivisa di un bene. In particolare, la comunione può essere:
- legale (regime patrimoniale tra coniugi),
- volontaria (per accordo tra le parti),
- incidentale (comunione ereditaria),
- forzosa (stabilita per legge).
Principio di comunione
Il Codice Civile parla del principio di comunione negli articoli 1100 e successivi, e quando questa viene applicata all’ambito immobiliare, spesso si tratta di comunione forzosa. Questa è stabilita per legge e fa riferimento a una cosa comune a più proprietari, come ad esempio muri perimetrali, tetto, fondazioni e suolo, vialetti d’accesso, cortili e ingressi e impianti. Si tratta delle cosiddette parti comuni degli edifici non condominiali, ossia quelle di proprietà comune a più titolari, che in egual misura ne usufruiscono in un contesto che non presenta le caratteristiche necessarie per essere definito condominio.
Secondo il principio di comunione, tutte le persone coinvolte hanno diritto, quindi, sulla cosa comune, anche se questa non è fisicamente condivisa, e ciascuno può utilizzarla liberamente, a patto che non venga alterata la sua destinazione d’uso e non si impedisca agli altri di fare altrettanto. La percentuale di proprietà varia in base alla quota di proprietà dell’immobile che si possiede (secondo un meccanismo analogo a quello dei millesimi condominiali).
Gestire le parti comuni
Stando così le cose, è facile pensare che la gestione delle parti comuni di un edificio non condominiale sia piuttosto semplice, e da un lato, effettivamente, lo è. Per poter intervenire sugli spazi comuni con lavori di ordinaria manutenzione, infatti, serve solamente la maggioranza dei proprietari, esattamente come avviene con i proprietari di uno stesso immobile. Per gli interventi più importanti, che rientrano nella manutenzione straordinaria, invece, è necessaria l’unanimità dei proprietari. Questo può portare a non poche controversie.
Per esempio, se si vuole rifare il tetto nel 2025 si può ancora accedere al bonus specifico, ma per riuscirci è necessaria l’unanimità di tutti i proprietari, altrimenti i lavori non iniziano nemmeno. Al contrario, secondo il regolamento condominiale di uno stabile, basta la maggioranza. Questo vuol dire che, finchè i proprietari vanno d’accordo, la gestione è nettamente più semplice ma, parallelamente, questa può diventare un vero e proprio incubo se si hanno idee opposte. Per questo, nelle realtà non condominiali è sempre bene mettere nero su bianco gli accordi presi e, in casi estremi, rivolgersi ad un legale per capire come muoversi quando si tratta di gestire le parti comuni.
