Nuovo decreto sull’acqua: responsabilità pesanti per gli amministratori
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L’amministratore è responsabile dell’acqua potabile in condominio e, in caso di focolai e insalubrità delle risorse idriche, può risponderne anche penalmente. Ecco cosa prevede il nuovo decreto sulla gestione dell’acqua potabile in condominio, e quali sono i nuovi obblighi degli amministratori.
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Il 2026 per gli amministratori di condominio sarà un anno di grandi cambiamenti. Oltre alla recente riforma della disciplina dei condomini, che nelle ultime settimane ha fatto parlare di sé per le tante modifiche apportate sia al lavoro degli amministratori che alle loro responsabilità, per la figura dell’amministratore arrivano nuovi obblighi legati alla gestione dell’acqua potabile.
Se fino a pochi mesi fa, infatti, la gestione degli impianti interni allo stabile era una questione di gestione domestica, ora la responsabilità è tutta sulle spalle dell’amministratore.
A dirlo è il decreto legislativo n.102/2025 del 19 luglio 2025, che recepisce la direttiva europea 2020/2184 e che inasprisce le disposizioni del precedente decreto n.18/2023.
In particolare, i nuovi obblighi dell’amministratore riguardano la valutazione del rischio, il monitoraggio della qualità dell’acqua e la creazione di un piano di autocontrollo. Ecco nel dettaglio le nuove disposizioni e le responsabilità connesse che si aggiungono alle altre dell’amministratore di condominio.
L’amministratore è responsabile dell’acqua
In Italia la responsabilità dell’acqua potabile ricade sull’ente gestore, che ne garantisce la salubrità fino al contatore generale. Fino all’estate scorsa, da quando l’acqua potabile raggiunge le singole abitazioni, la gestione era di responsabilità domestica, e la manutenzione e gestione delle tubature interne non rientrava tra le responsabilità dell’amministratore di condominio.
Con il d.lgs. n.102/2025 però, cambia tutto. Il decreto, infatti, modifica completamente la gestione delle risorse idriche potabili negli stabili italiani, con nuovi obblighi che deve gestire proprio l’amministratore:
- valutazione e monitoraggio,
- controlli sugli impianti interni,
- creazione di piani di autocontrollo per la tutela della salute pubblica,
- più responsabilità per gli amministratori di condominio.
Gli edifici, quindi, rispondono ora in prima persona della salubrità dell’acqua che arriva nelle case. L’obiettivo è quello di ridurre i rischi biologici legati alla stagnazione e al degrado delle infrastrutture private, come la legionella, un batterio che prolifera proprio nelle reti idriche più malandate e di vecchia data, nei serbatoi di accumulo e nelle temperature non controllate.
Controlli e nuovi obblighi
Cosa deve, all’atto pratico, l’amministratore per garantire la qualità dell’acqua potabile nello stabile? Innanzitutto, deve monitorare periodicamente e costantemente la qualità dell’acqua. Questo passaggio diventa un obbligo di legge, e prevede: l’individuazione delle vulnerabilità, la verifica dei serbatoi e la gestione termica (in particolare, l’acqua calda sanitaria deve rimanere fuori dal range di proliferazione batterica compreso tra i 20°C e i 50°C).
La gestione dell’acqua potabile si aggiunge quindi alle nuove responsabilità dell’amministratore della nuova disciplina dei condomini, e prevede che l’amministratore, nel suo espletamento, ricorra a tecnici specifici.
In particolare, un tecnico abilitato che rediga il documento di valutazione del rischio, e strutture certificate per le analisi sulle campionature delle risorse idriche. Queste ultime devono avvenire periodicamente e secondo quanto disposto dal decreto e confluire nel piano di autocontrollo con azioni correttive in caso si superino i limiti di legge.
A questo proposito, si richiede una tempistica più ravvicinata nelle analisi in caso di utenze sensibili in condominio (studi dentistici, centri estetici o ambulatori medici, poiché aumenta il rischio di aerosolizzazione).
Inoltre, è importante specificare che in caso di focolai di legionella, l’amministratore potrebbe dover rispondere del danno. Infine, l’amministratore deve conservare tutta la documentazione nel fascicolo tecnico dell’edificio e renderla disponibile per la consultazione dei condòmini ed eventuali ispezioni delle autorità sanitarie.
