Nuda proprietà vantaggi e svantaggi per chi compra e chi vende


Cos’è la nuda proprietà e quali sono le considerazioni da fare, i vantaggi e gli svantaggi di chi vende e di chi compra l’immobile. Come si valuta la nuda proprietà dell’immobile e cose da considerare quali età del venditore, notaio, modalità di pagamento, chi paga le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, pro e contro dell’operazione.

casa-bosco

La nuda proprietà è un diritto particolare nel campo immobiliare: in termini concreti consiste nel detenere la proprietà dell’immobile, dopo averla acquistata, senza però usufruire in quel momento del diritto reale di godimento.2

Si tratta di un diritto particolare del codice civile italiano che sta riscuotendo successo in quanto permette di affrontare una spesa ridotta, con la possibilità di usufruire di un’abitazione negli anni futuri.

Con la vendita/acquisto della nuda proprietà si permette di soddisfare al contempo esigenze opposte. Vediamo quali.


Nuda proprietà per chi vende

facciata-casa-moderna-villetta-singola

Per colui che è proprietario dell’immobile, decidere di vendere la nuda proprietà consiste nel cedere la casa od edificio, negozio o fabbricato che sia, ad un prezzo che corrisponde al valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto, mantenendo il diritto di godimento.

In questo modo l’usufruttuario incassa il corrispettivo della cessione, potendo continuare ad abitarci, da solo o con la famiglia, oppure ad incassare l’affitto se si tratta di immobile dato in locazione a terzi.

idee-monolocale-3

L’obbligo dell’usufruttuario è di rispettare la destinazione economica della cosa: pertanto dovrà rispettare e conservare la cosa stessa, senza poterne cambiare il carattere e la natura dal punto di vista della sua utilità economica.

Si ha quindi il vantaggio di potere incassare subito del denaro per la vendita, mantenendo l’uso del bene.

Nuda proprietà per chi compra

casa-pannelli-solari

Il vantaggio principale di chi acquista l’immobile consiste nel fatto di ottenere un prezzo più economico in quanto, pur acquistando, non può usufruire subito della proprietà.

Quindi il contro è che non si ha materialmente il bene a disposizione pur avendolo comprato fino all’abbandono del venditore.

Si tratta pertanto di un’operazione conveniente per chi ha interesse ad avere un determinato edificio, pagando una cifra inferiore: per esempio, un padre che compra casa per il figlio ancora minorenne.

facciata-casa-moderna-blue

Quando si entrerà in possesso della nuda proprietà

Pertanto, alla morte venditore, l’acquirente entrerà nel pieno possesso dell’immobile, oppure nei seguenti casi:

  • se l’usufruttuario non usa l’immobile per almeno 20 anni;
  • in seguito a totale perimento della cosa ovvero per distruzione totale o parziale dell’immobile;
  • abuso dell’usufruttuario, cioè noncuranza della cosa che può portare al deperimento della cosa stessa.

Nuda proprietà: valutazione dell’immobile

facciata-casa-moderna-bianca

La fase importante della trattativa è la valutazione dell’immobile di cui viene trasferita la proprietà.

Sono diversi i fattori che determinano il prezzo finale.

Età del venditore

Poichè l’operazione consiste essenzialmente nella possibilità del venditore di detenere l’immobile fino alla sua morte, il prezzo finale di vendita sarà strettamente correlato all’anzianità del venditore.

Maggiore saranno gli anni del venditore, più alto il prezzo di cessione, perchè maggiore la probabilità di un usufrutto breve, rispetto ad un venditore giovane.

Costo e necessità del Notaio

casa-notaio

Trattandosi di un atto di vendita, sono vietate le scritture private fra i contraenti. Occorrerà dunque rivolgersi ad un notaio per la trascrizione dell’atto con tutti i costi derivanti dalla vendita-acquisto dell’immobile.

Leggi anche: Acquistare casa: gli errori da evitare

Modalità di pagamento

soldi-banconote

Il pagamento può avvenire in due modi:

  1. in un’unica tranche, al momento dell’atto notarile
  2. oppure, se c’è l’accordo, una parte subito ed il resto con un pagamento rateizzato.

Nuda proprietà: chi paga le spese

facciata-casa-moderna-disegno

Una domanda che sorge spontanea è: chi paga le spese in caso di nuda proprietà?

Per quanto riguarda la manutenzione ordinaria, i costi che ne derivano sono a carico dell’usufruttuario che è tenuto a mantenere in buono stato l’immobile.

La manutenzione straordinaria, ad esempio il rifacimento della facciata od un nuovo balcone, sono a carico del nudo proprietario.

Imposte e tasse comunali come IRPEF, IMU o TASI sono a carico dell’usufruttuario in quanto, come la legge stabilisce, il pagamento è dovuto da chi ha la disponibilità del bene.

Nuda proprietà: a chi conviene

Vantaggi per l’acquirente

  • acquista l’immobile ad un prezzo generalmente molto più basso;
  • può programmare con calma eventuali ristrutturazioni;

Vantaggi per il venditore

  • incassa una somma di denaro che può essergli utile per il proseguo della vita;
  • può rimanere a vita nella casa senza problemi particolari;
  • può chiedere di far inserire nel contratto di vendita la clausola di un corrispettivo mensile ulteriore per determinate spese.

Svantaggi per l’acquirente

  • non è un’opzione interessante per chi ha bisogno di vivere subito nella casa acquistata;
  • deve far fronte alle spese di manutenzione straordinaria, probabile per immobili datati.

Svantaggi per il venditore

  • dovrà pagare tutte le tasse relative all’abitazione (IMU, TARI, etc);
  • le manutenzioni ordinarie rimangono a suo carico.
Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger
  • Esperto di Arredo e design

Google News

Commenti: Vedi tutto

Lascia una risposta