Nuda proprietà e usufrutto a due soggetti diversi: come fare
- Laurea in Belle Arti
Un caso molto particolare nell’immobiliare è quello che riguarda la vendita della nuda proprietà e usufrutto a due soggetti diversi. Si tratta del caso in cui il proprietario dell’immobile vende, in maniera separata ma contestuale, la nuda proprietà del suo immobile ad una persona, e l’usufrutto sullo stesso ad un’altra, senza tenerlo per sé. Ecco come si deve gestire un’operazione di questo tipo.
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Quando si parla di nuda proprietà, ci si riferisce ad una compravendita in cui chi vende, cede solamente la proprietà dell’immobile, mantenendone però l’usufrutto. Questo vuol dire che l’acquirente risulterà essere il proprietario della casa a tutti gli effetti, ma non potrà goderne fino all’esaurimento del diritto di usufrutto (ossia, fino al decesso del vecchio proprietario, e attuale usufruttuario). Fin qui nulla di nuovo.
Un caso molto particolare, e anche piuttosto raro in realtà, che può far sorgere dei dubbi è quello che riguarda la vendita della nuda proprietà ad un soggetto, e la vendita dell’usufrutto ad un altro. In questo modo, il venditore si tira fuori dai giochi, facendo entrare due soggetti nuovi nei diritti reali della casa: uno che detiene il diritto di nuda proprietà, e uno che detiene invece il diritto di usufrutto sull’immobile. Come gestire una cosa del genere, a livello fiscale?
Nuda proprietà e usufrutto a due soggetti diversi
Per capire come trattare questo caso particolare di compravendita, è necessario capire come mai si decide di optare per questa soluzione alquanto insolita. Chi vende la nuda proprietà, infatti, è qualcuno che vuole continuare ad abitare nella propria casa, pur non essendone più proprietario. Perchè, allora, vendere anche l’usufrutto? Un caso in cui questo può essere necessario è quello che riguarda, per esempio, un proprietario che vuole cedere la propria casa ad un amico o familiare, che però non può permettersi di acquistarla per intero.
Può decidere, così, di vendere a lui l’usufrutto sull’immobile, e ad un soggetto terzo la nuda proprietà. Un caso analogo è quello che ha dato luogo ad una risposta dell’Agenzia delle Entrate proprio su questa materia. Nella risposta 133 del 14 maggio 2025 infatti, l’AdE specifica che, in questa casistica così come in tutte le compravendite di nuda proprietà, i due diritti devono essere trattati come entità singole, anche se la cessione avviene contestualmente. Questo vuol dire, in buona sostanza, che vige sui diritti di nuda proprietà e usufrutto, una doppia tassazione.
La doppia tassazione
La specifica dell’Agenzia delle Entrate si somma, in questa materia, all’ordinanza n.7154/2021 della Corte di Cassazione, che sottolinea come la cessione dei due diritti debba rimanere separata. Anche se la compravendita avviene con un unico atto, questa non dà luogo ad un’unica operazione complessa, ma a due negozi autonomi. A livello fiscale, quindi, come si devono trattare l’usufrutto e la nuda proprietà, dal punto di vista del venditore? Questi dovrà:
- inserire il reddito derivante dalla vendita dell’usufrutto tra i redditi diversi, in quanto non derivante da un’attività professionale o d’impresa (art. 67, comma 1, lettera h) del TIUR);
- pagare una plusvalenza sul reddito derivante dalla vendita della nuda proprietà, se questa è avvenuta entro i 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile, ad eccezione della prima casa (art. 68 del TIUR).
Gli acquirenti, invece, dovranno versare ognuno autonomamente, tutte le imposte previste in una compravendita immobiliare, proporzionali all’acquisto effettuato. Sia chi acquista l’usufrutto, che chi acquista la nuda proprietà, quindi, dovrà pagare sia l’imposta di registro che le imposte ipotecaria e catastale. La nuda proprietà è una soluzione che interessa sempre più persone in Italia, ma è bene conoscere sia i vantaggi che gli svantaggi, oltre che tutte le regole ad essa connesse.
