Non voglio più vendere casa: cosa può fare l’agenzia immobiliare?

Spesso per poter ridurre i tempi di cessione di un immobile si fa affidamento ad un’agenzia immobiliare esperta del settore. Tuttavia, può accadere che nel corso del mandato conferito all’agenzia, si receda dalla volontà di cedere il bene. Ecco cosa succede in tal caso.

L‘agenzia immobiliare, attraverso conferimento di mandato a vendere, ottempera all‘obbligo di provvedere alla ricerca del compratore interessato al prezzo pattuito con il venditore per la cessione del bene.

Spesso nel contratto con cui si conferisce all’Agenzia, l’onere ed il compito di provvedere alla vendita del bene non fa riferimento alle innumerevoli clausole che disciplinano l’accordo intervenuto fra le parti.

Conferimento del mandato ad agenzia: documenti necessari

Per conferire il mandato a vendere, è necessario che l’Agenzia delegata sia provvista di tutti i documenti sull’immobile che attestino la legittima proprietà sullo stesso vantata dal venditore, il valore e la situazione catastale-urbanistica nonché la realizzazione di eventuali abusi edilizi che ne limitino la commercializzazione.

Il rapporto con l’Agenzia di vendita immobiliare: cosa dice il codice civile?

Nella regolamentazione del rapporto tra il delegante alla vendita ed il delegato (l’Agenzia immobiliare) occorre far riferimento alla normativa generale rappresentata dall‘art.1754 c.c. ai sensi del quale il mediatore è definito: “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”

Pertanto l’Agenzia incaricata per la vendita sottoscrive un negozio giuridico nel quale si prefigura e determina la regolamentazione delle varie clausole di gestione del rapporto fra le parti, il prezzo della vendita, durata incarico ed il compenso spettante all’agenzia oltre alle modalità di pagamento.

Recesso prima della scadenza del contratto: cosa accade?

Nel caso in cui il proprietario non voglia attendere la fine del contratto stipulato con l’Agenzia poichè non più intenzionato a vendere, è necessario che faccia apporre nel mandato una clausola che faccia valere il diritto di recesso.

Nella valutazione dello squilibrio tra diritti e doveri derivanti dal contratto con delega a vendere, recesso per volontà del venditore prima della scadenza degli effetti del vincolo negoziale, il giudice è chiamato a valutare la penale in conformità all’attività del mediatore, i mezzi pubblicitari dell’immobile e la ricerca del compratore.

Di fatto nel contratto di delega a vendere, spesso è apposta una clausola, per alcuni causa di squilibri tra diritti e doveri tra le parti, in forza della quale se il venditore recede prima della scadenza del contratto dalla volontà di cedere l’immobile, l’Agenzia benefica di una provvigione pari o vicina al compenso pattuito a seguito di conclusione dell’affare.

La Corte di Cassazione non ritiene tale clausola in favore dell’agenzia immobiliare come vessatoria, così come statuito in apposita sentenza (n.19565 del 2020) in cui prescrive:

La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore. E’ compito del giudice di merito valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore attraverso le attività propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all’acquisto del bene.

Pertanto il venditore che intenda recedere prima del tempo dalla volontà di cedere il bene immobile, dovrà valutare la possibilità che debba corrispondere all‘Agenzia Immobiliare delegata, una penale corrispondente in una cifra pari al prezzo pattuito tra le parti in caso di conclusione della vendita.

Esclusa la vessatorietà di tale clausola generalmente contenuta in ogni mandato a vendere e sottoscritta da entrambe le parti, è buona pratica leggere accuratamente il contratto per non trovarsi, di poi, spiazzati, ed impossibilitati a recedere per l’obbligo di corrispondere una penale particolarmente onerosa.