Muro di recinzione di un giardino: proprietà del condominio?

La distinzione tra proprietà privata e parte condominiale a volte si fonda sulla base di un muro di cinta divisorio tra le due entità. Ecco come la giurisprudenza ha risolto l’interrogativo se il muro di recinzione di  una proprietà privata, inserita nel condominio,  sia da ritenersi parte comune.

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L’interrogativo sul muro di cinta e sulla titolarità esclusiva o condominiale dello stesso è d’obbligo allorquando quest’ultimo si erge a delimitazione di un immobile privato, sporto in una parte condominiale.

In tal senso occorre far riferimento all‘art.1117 del c.c. ai sensi del quale la proprietà comune è identificabile in relazione a tutte le parti dell’edificio come il suolo, muri maestri, pilastri, fondazioni che sono necessari all’uso comune.

Il problema sorge per il muro di recinzione apposto attorno ad un giardino privato ma che sia presente al contempo nella parte condominiale.


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A chi appartiene il muro di cinta?

Le mura di cinta che delimitano un giardino di proprietà esclusiva, seppur installato all’interno della zona condominiale è di  proprietà del titolare del giardino essendo in grado di delimitare l’estensione del diritto di proprietà vantato su quest’ultimo.

Le spese di manutenzione dunque sono a carico del singolo proprietario ed al contempo condomino.

La corte di Cassazione con ordinanza n.22155 del 2018 ha statuito: «in tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. Sez. 2, 19/01/1985, n. 145; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198; Cass. Sez. 2, 03/06/2015, n. 11444).».

In difformità a tale principio della titolarità esclusiva del muro di cinta apposto sull‘area condominiale, occorre che il titolare del bene dia al condominio dimostrazione del titolo con cui ha acquisito il diritto di godimento e disposizione dello stesso in modo esclusivo (mediante usucapione, eredità o rogito).

In particolare, se con il primo atto costitutivo del condominio con cui è stato effettuato il trasferimento dell’edificio dal costruttore ad altro soggetto, il singolo condomino- proprietario del giardino limitato dal muro di cinta apposto nell’area comune, dimostri che la proprietà delle mura di cinta, potenzialmente comune, sia riservata ad uno solo dei condomini, occorre escludere la titolarità comune del muro di cinta.


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Pertanto il muro di recinzione della proprietà privata è, indubbiamente, da considerarsi di natura esclusiva seppur inserito all’interno della parte comune dell’edificio condominiale salvo titolo contrario.

La ratio giuridica alla base di tale orientamento giurisprudenziale prevalente è data dal fatto che il bene serve per natura a svolgere il contenimento del giardino di proprietà esclusiva del singolo condomino-proprietario.

Per effetto di tale esclusività del bene, il muro di cinta servente il giardino è necessario in via esclusiva nella propria disponibilità a consentire il godimento e la disponibilità del giardino in favore del singolo condomino e non dell’intero Condominio.


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Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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