Locazione parziale di un immobile: come funziona

Può un imprenditore senza previa frazionamento catastale, destinare una parte della medesima unità immobiliare a locazione parziale di uffici? Ecco com’è possibile agire evitando sanzioni dall’Agenzia delle Entrate.

Un imprenditore che disponga di un immobile commerciale, seppur non diviso nelle mappe catastali, ma comprendente ambienti autonomi ed indipendenti, può agire per una locazione parziale dello stesso?

Locazione parziale: cos’è?

Tale tipo di contratto di locazione parziale non è contenuto nè previsto dalle norme del codice civile nè dalle leggi speciali.

Di fatto, giuridicamente, non è specificato cosa s’intenda per locazione parziale.

Tuttavia nel caso di specie è possibile rifarsi alle disposizioni dell’art.1571 c.c., ai sensi del quale, il contratto di locazione è il negozio giuridico per effetto del quale, il proprietario consente all’inquilino, previo pagamento del canone di locazione, la possibilità di poter godere del proprio immobile entro un determinato tempo.

Frazionamento dell’immobile e locazione parziale: è possibile?

Il problema sollevato dal caso di specie riguarda un imprenditore che ha a disposizione un immobile di destinazione commerciale su due piani, ciascuno collegato all’altro ma autonomi ed indipendenti.

C’è da sottolineare che nella fattispecie non è possibile far riferimento ad alcuna disposizione legislativa, ma alla sola necessità del titolare di un’unità di contemperare rischi e vantaggi derivanti dalla divisione di un immobile per stipulare una locazione parziale  senza prima una dovuta frammentazione catastale.

Seppur intenda destinare degli uffici, dotati di propri servizi igienici al piano terreno, alla locazione, occorrerà procedere al frazionamento catastale dello stesso.

Con apposito decreto ministeriale n.28 del 1998,  l’Agenzia delle Entrate obbliga ad accatastare ogni parte del fabbricato in grado di produrre reddito.

Pertanto anche il singolo immobile che nella propria struttura presenti una parte da poter destinare a fabbricato, dovrà essere sottoposto a frazionamento catastale essendo capace, potenzialmente, di produrre reddito in favore del proprietario, attraverso proprio la locazione.

Locazione parziale di unità immobiliare e problematiche fiscali

Nel caso succitato il problema è di connotazione amministrativa e fiscale poichè il codice civile non obbliga ad effettuare il frazionamento catastale sempre che l’immobile destinato a locazione parziale appartenga ad un unicum immobiliare ed autonomo.

Da un punto di vista fiscale, tuttavia, il proprietario con la locazione parziale di un immobile figurante quale unico al catasto, riceve un guadagno superiore, potendo stipulare più contratti di locazione per i singoli ambienti che lo caratterizzano.

Onde evitare di intercorrere in sanzioni amministrative e fiscali, sarebbe sempre previdente, prima di procedere alla locazione parziale, dichiarare al catasto il frazionamento dell’unità immobiliare, accatastando quegli ambienti destinati ad ufficio commerciale che per l’imprenditore possono costituire con la locazione parziale fonte di reddito.

In assenza della preventiva frammentazione dell’unità immobiliare al catasto, il contratto di locazione parziale potrebbe non essere registrato dall’Agenzia delle Entrate.

Ovvero l’Agenzia delle entrate potrebbe anche concedere la registrazione del contratto di locazione parziale, ma senza frazionamento catastale preventivo, nonostante la validità degli effetti del vincolo giuridico, per omesso frazionamento, l’Agenzia delle Entrate potrebbe sottoporre l’imprenditore a delle sanzioni.

Con il frazionamento catastale preventivo al fine di poter effettuare la locazione parziale di una medesima unità immobiliare, l’imprenditore dovrà corrispondere un surplus nel pagamento dell’Imu rispetto all’iniziale composizione strutturale dell’edificio, essendo quest’ultimo diviso in più cespiti, di cui alcuni in grado di produrre maggiore reddito.

In sintesi l’imprenditore che intenda beneficiare della destinazione di una parte del medesimo immobile ad uso commerciale, con locazione degli stessi, dovrà agire per il frazionamento catastale.

In tal modo potrà far registrare il contratto di locazione dall’Agenzia delle Entrate senza intercorrere in sanzioni ma, sarà costretto, dividendo l’immobile unico i cespiti produttivi di reddito, a versare sul bene maggiore IMU.

La valutazione preventiva per agire in conformità alla legge, si fonderà, pertanto, su un bilanciamento tra i vantaggi economici derivanti dal reddito sui singoli cespiti ed il pagamento di un imposta maggiorata sull’immobile.