Locazione: cosa accade quando immobile è usato diversamente dall’inquilino?

Il contratto di locazione è uno dei negozi giuridici più utilizzati ed in voga nella realtà sociale contemporanea.

Il conduttore ha il diritto di godere dell’immobile consegnato dal proprietario ma ha l’obbligo corrispondente di versare il canone di locazione mensile pattuito e di utilizzare e godere del bene secondo il vincolo di destinazione pattuito nel corpus normativo del negozio giuridico stipulato tra le parti.

Pertanto, il conduttore che abbia ottenuto l’immobile in affitto per uso abitativo dello stesso, non potrà destinare quest’ultimo ad uso ufficio o ad esercizio di attività commerciale.

Cosa, in tal caso, potrà fare, il proprietario del bene immobile, qualora quest’ultimo sia destinato ad uso differente da quello pattuito nel contratto di locazione?

Contratto di locazione: obblighi in capo al conduttore

L’inquilino, al momento della consegna del bene da parte del proprietario, dovrà conservare e custodire lo stesso con la diligenza del buon padre di famiglia, destinandolo all’uso determinato nel contratto. E’, altresì, tenuto a pagare il canone di locazione alle scadenze concordate.

Allorquando l’inquilino modifichi la destinazione d’uso del bene ricevuto in locazione, il proprietario dell’immobile potrà agire in giudizio, al fine di ottenere l’inadempimento contrattuale e, di conseguenza, lo scioglimento di diritto del negozio giuridico.

Il proprietario, potrà, altresì, chiedere all’inquilino che abbia destinato l’immobile ad uso diverso da quello emerso dal contratto di locazione, il corretto adempimento del vincolo negoziale, ripristinando l’uso concordato dalle parti in sede di trattativa.

In entrambe le circostanze, il proprietario, in caso di cambio di destinazione d’uso dell’immobile oggetto del contratto di locazione, potrà chiedere all’inquilino il risarcimento del danno con onere di dimostrarlo in capo al proprietario.

Uso diverso da quello stabilito: possibile risolvere il contratto?

Secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente, il proprietario nei confronti del conduttore che abbia modificato il vincolo di destinazione d’uso del bene oggetto del contratto di locazione, potrà agire nei propri confronti per ottenere la risoluzione di diritto del contratto di locazione entro tre mesi decorrenti dal giorno in cui il proprietario abbia scoperto l’uso diverso del bene

La Suprema Corte di Cassazione, nel merito, statuisce che l’uso difforme del bene immobile rispetto a quanto pattuito e desunto dal contratto, preveda la risoluzione di diritto del contratto richiesta dal proprietario, qualora non solo si sia effettuato il passaggio da un uso abitativo ad uso non abitativo, ma ci sia stato anche un mutamento nel novero del medesimo tipo di locazione.

Tale ratio giuridica non si applica nei casi in cui il cambiamento d’uso del bene non comporti innovazione della disciplina giuridica del rapporto e si configuri, pertanto, un inadempimento contrattuale.

In tal caso il locatore può agire solo per azione di risoluzione ordinaria. (Cass. sent. n. 5767/2010.)

Il proprietario, in caso di variazione della destinazione d’uso dell’immobile da parte dell’inquilino, se ha tollerato quest’ultimo cambiamento o omette di contrapporsi allo stesso nelle modalità e nei termini previsti dalla legge, non potrà rivendicare alcuna azione pretensiva in giudizio al fine di ottenere la risoluzione di diritto o ordinaria del contratto di locazione in essere.