Lavori urgenti in condominio senza amministratore: spese rimborsate?

Chi effettua dei lavori urgenti in un immobile per la trasandatezza dell’edificio condominiale, può chiedere il rimborso spese agli altri condomini? I precedenti simili e la soluzione all’interrogativo.

Lavori urgenti in un Condominio privo di amministratore: sussiste il rimborso spese?

Se in un Condominio, un condomino è “costretto” ad effettuare l’esecuzione di lavori indifferibili per la trascuratezza della manutenzione ordinaria dell’edificio, può chiedere il rimborso spese agli altri comproprietari?

La domanda è spontanea, elementare e diretta.

La fattispecie analoga nasce da una rivendicazione del rimborso spese sostenute da un condomino di un edificio romano, il quale, complice la trasandatezza dello stato del terrazzo condominiale, si ritrova costretto ad effettuare sul proprio immobile dei lavori urgenti ed indifferibili, chiedendo in giudizio il rimborso delle spese sostenute agli altri condomini.

In particolare, il condomino in questione lamentava la caduta dal tetto dei cornicioni tale da costringerlo a chiedere l‘intervento dei Vigili del Fuoco al fine di apporre in sicurezza lo stato dei luoghi oggetto di omessa manutenzione nel corso del tempo da parte del Condominio.


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Nel caso di specie, il Tribunale di Roma nell’accogliere la richiesta di rimborso delle spese a carico del Condominio per i lavori indifferibili,  riteneva che la gestione dell’immobile in assenza di un amministratore e di un’assemblea in grado di gestire le parti comuni, escluda il diritto al rimborso salvo che i lavori siano indifferibili ed urgenti.

Lavori urgenti in un Condominio privo di amministratore: sussiste il rimborso spese?

Condominio rimborsa le spese solo per lavori urgenti

Nel caso succitato il condomino ha visto accogliere l’istanza di rimborso delle spese sostenute per il ripristino in sicurezza della parte comune da cui derivava un pericolo a danno della propria abitazione, poichè i lavori effettuati risultavano essere, inequivocabilmente, indifferibili ed urgenti.

In assenza di tali due contingenze, i lavori eseguiti dal singolo condomino sulle parti comuni dell’edificio, non sono rimborsabili qualora effettuati in un Condominio privo di amministratore e non autorizzati da apposita delibera condominiale. (sentenza Trib.Roma, II sez. civ. n.18609 del 2015)

Lavori urgenti in un Condominio privo di amministratore: sussiste il rimborso spese?

Lavori eseguiti senza amministratore non sono rimborsabili

Il provvedimento adottato dal Tribunale di Roma, nell’accogliere l’istanza di rimborso formulata in giudizio dal singolo condomino, conferma la norma del codice civile, ai sensi della quale, colui che effettua dei lavori in un Condominio senza autorizzazione dell’assemblea ed in assenza dell’amministratore, non ha diritto al rimborso.


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La ratio del ragionamento giuridico sta tutta nell’apposita norma del codice civile, art.1134 per effetto del quale:” Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente“.

Pertanto chi si adopera ad anticipare le spese necessarie a risanare lo stato dei luoghi trasandati dalla cattiva gestione e manutenzione delle stesse, in un Condominio privo di amministratore, rischia di vedersi rigettata la richiesta di rimborso spese da parte del giudice.

Prima di procedere ai lavori, occorre dapprima valutare se quest’ultimi siano ritenuti inconfutabilmente quali urgenti ed indifferibili.


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Urgenti nel caso in cui non possano essere più procrastinati nel tempo, nel senso che il trascorrere dei giorni comporterebbe un aggravio delle condizioni strutturali dell‘edificio ed il pericolo concreto che il rischio di danno maggiore all’incolumità del proprietario e della struttura della singola abitazione, si concretizzi.

I lavori da effettuare devono essere indifferibili nel senso che, per lo stato attuale dei luoghi, l’intervento non possa essere rimandato ma debba essere eseguito immediatamente per rimettere in sicurezza il luogo reso pericoloso dall’omessa cura e custodia da parte del Condominio.

Nonostante l’omessa custodia del bene comune da cui derivi il pericolo e la necessità di procedere ai lavori con anticipo delle spese da parte del singolo proprietario dell’abitazione interessata dal rischio di un danno maggiore, l’esecuzione della prestazione d’opera  risulterà non rimborsabile in assenza dei requisiti di indifferibilità ed urgenza.

Ovvero in assenza di tali condizioni succitate, il proprietario che anticipa il costo per l’esecuzione dei lavori al fine di ripristinare la messa in sicurezza della parte comune,  rischia di vedersi non rimborsate le spese, essendo tali lavori effettuati in assenza di delibera assembleare e di amministratore a cui notiziarne l’urgenza e la necessità.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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