Infiltrazioni dal lastrico: risarcimento e soluzioni se i lavori condominiali non partono

Se i lavori condominiali subiscono ritardi nell’avvio e causano danni agli appartamenti, il condominio può essere chiamato a risarcire i proprietari: lo dice una sentenza del Tribunale di Palermo,  che stabilisce che il condominio è responsabile delle infiltrazioni dal lastrico solare.

I lavori condominiali sono fondamentali per preservare le condizioni degli edifici e garantire la sicurezza e il comfort degli appartamenti. Essi si distinguono in interventi ordinari, che sono periodici e non richiedono l’indizione di un’assemblea condominiale, ed interventi straordinari, che invece necessitano di una delibera approvata dall’assemblea. Tuttavia, se i lavori condominiali subiscono ritardi nell’avvio e ciò provoca danni agli appartamenti, il condominio può essere chiamato a risarcire i proprietari. 

Il caso forse più comune nei condomini e che fa sempre discutere è quello delle infiltrazioni dal lastrico solare. Recentemente, il Tribunale di Palermo, con la sentenza 2140/2023, ha esaminato una richiesta di risarcimento presentata da un proprietario di un appartamento che ha subito danni a causa delle infiltrazioni dal lastrico solare. I danni hanno reso l’appartamento inutilizzabile e ne hanno ridotto il valore di mercato. Di conseguenza, il proprietario ha subito una perdita economica sia per l’impossibilità di affittare l’immobile che per la necessità di venderlo a un prezzo inferiore a quello inizialmente previsto.

Secondo il proprietario, i danni sono stati aggravati dal ritardo nell’avvio dei lavori condominiali. Le infiltrazioni dal lastrico solare si sono verificate nel 2017, ma il condominio ha deliberato i lavori di manutenzione straordinaria, tra cui l’impermeabilizzazione del lastrico solare, solo nel 2019. Tuttavia, il condominio ha sospeso la riscossione delle quote necessarie per finanziare tali interventi, causando ulteriori ritardi. Il proprietario ha quindi richiesto un risarcimento per coprire la perdita di valore dell’appartamento, la vendita a un prezzo inferiore rispetto a quello previsto e l’impossibilità di locare l’immobile dal 2017 fino alla vendita.

Risarcimento per ritardo nell’inizio dei lavori condominiali

I giudici hanno inizialmente sottolineato che il lastrico solare è una parte comune dell’edificio di proprietà del condominio. Pertanto, se dal lastrico derivano danni agli appartamenti sottostanti, la responsabilità ricade sul condominio stesso, a meno che non si provi il caso fortuito. Secondo l’articolo 2051 del Codice Civile,

ciascuno è responsabile dei danni causati dalle cose che ha in custodia, salvo che non si provi il caso fortuito.

Una volta stabilita la responsabilità del condominio nel risarcimento dei danni, i giudici hanno proceduto a determinare l’importo del risarcimento tenendo conto di alcuni fattori. Un consulente tecnico d’ufficio (CTU) nominato dal Tribunale ha effettuato un sopralluogo nel 2021 per accertare i danni all’appartamento e ha identificato le riparazioni necessarie.

Il CTU ha stabilito che l’importo del risarcimento a carico del condominio ammonta a circa 16mila €, corrispondente alla diminuzione del valore dell’immobile causata dal ritardo nell’avvio dei lavori condominiali. A causa di tale ritardo, il prezzo di vendita dell’appartamento è sceso da 105mila €, inizialmente proposti dall’acquirente, a 90mila €.

Durante il sopralluogo, il CTU ha inoltre dichiarato che l’appartamento era inutilizzabile a causa delle infiltrazioni. Tuttavia, non è stato possibile determinare se l’immobile fosse già inutilizzabile dal 2017, cioè dal momento in cui si sono verificate le infiltrazioni. Poiché il proprietario non ha fornito documenti adeguati per dimostrare da quale anno l’appartamento fosse diventato inutilizzabile, la richiesta di risarcimento per la mancata locazione non è stata accolta.

Infiltrazioni lastrico condominiale, eventuali soluzioni

In caso di ritardi nell’inizio dei lavori condominiali che causano danni agli appartamenti, i proprietari possono richiedere un risarcimento al condominio. È importante evidenziare che il condominio è responsabile per i danni derivanti dalle parti comuni dell’edificio, come nel caso delle infiltrazioni dal lastrico solare.

Per quantificare l’importo del risarcimento, è necessario coinvolgere un consulente tecnico d’ufficio che effettui una perizia e stabilisca i danni e le riparazioni necessarie. L‘importo del risarcimento sarà commisurato alla diminuzione del valore dell’immobile causata dal ritardo nell’avvio dei lavori condominiali..

Per evitare di incappare in situazioni di risarcimento e tutelare gli interessi dei proprietari, è consigliabile adottare un approccio proattivo. È opportuno:

• monitorare lo stato delle parti comuni dell’edificio
• pianificare tempestivamente gli interventi di manutenzione necessari
• rispettare le disposizioni legislative vigenti in materia condominiale
• riferire eventuali anomalie all’amministratore e parlarne in assemblea condominiale.

Per evitare situazioni di ritardo, è fondamentale che il condominio adotti una gestione diligente delle manutenzioni e rispetti le tempistiche previste. Soprattutto, una adeguata manutenzione degli spazi esterni di ciascuna proprietà può prevenire tali situazioni e garantire la tutela degli interessi dei proprietari.