Il proprietario cede il bene in locazione: il locatario ha diritto di prelazione?


Cosa si verifica allorquando, nel corso degli effetti della locazione di un immobile destinato ad uso abitativo, il proprietario decida di vendere la casa? Il conduttore può esercitare diritto di prelazione?

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Nel contratto di locazione di un bene immobile, destinato ad uso abitativo, può accadere che nel corso della durata degli effetti il proprietario decida di vendere a terzi il proprio bene.

Ci si chiede, in tal senso, il rapporto costituito tra locatore e locatario per effetto della vendita a terzi come sia disciplinato.

Ed, in particolare, occorre chiedersi a chi dovrà ottemperare il pagamento del canone di locazione l’inquilino, una volta andata a buon fine la compravendita.

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Cessione di bene locato: la disciplina del codice civile

In caso di cessione a terzi di un bene immobile oggetto di contratto di locazione per uso abitativo, il codice civile ex art.1602 prefigura la cessione del contratto.


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Pertanto colui che acquista l’immobile sul quale era già stato costituito un vincolo tra il venditore e l’inquilino subentra al primo negli oneri e diritti derivanti dalla locazione per tutto il termine della durata (Cass-sezione civile n.7696/2015).

Con la cessione del bene immobile locato si avrà, pertanto, la sostituzione nel rapporto con l’inquilino del terzo acquirente al precedente proprietario.

La cessione del contratto opera di conseguenza rispetto agli effetti traslativi del diritto reale sul medesimo bene in favore di un terzo acquirente senza il consenso del conduttore.

Quest’ultimo, infatti, avrà diritto solo a ricevere comunicazione della cessione del bene per avere cognizione del passaggio di proprietà e del nuovo titolare a cui far riferimento per tutte le modalità di esecuzione del contratto di locazione.

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Vendita di bene locato: il conduttore ha diritto di prelazione?

Altro interrogativo derivante dalla fattispecie in esame riguarda l’eventuale diritto di prelazione che l’inquilino potrebbe vantare sul bene immobile oggetto della locazione ad uso abitativo in caso di vendita.

Invero per le locazioni ad uso abitativo, in caso di messa in vendita del bene, il conduttore non gode sullo stesso di un diritto di prelazione assoluto.

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E’ possibile inserire una clausola di prelazione consensuale?

Secondo legge n.431 del 1998 in capo al conduttore vige di diritto la prelazione sul bene oggetto della locazione qualora il proprietario intimi la disdetta del contratto prima della scadenza per volontà di cedere l’immobile ad un terzo.

Per far valere di diritto la prelazione in favore del locatore, invece,  devono verificarsi due condizioni:

  • la volontà di cedere l’immobile da parte del venditore-locatore
  • la mancanza di altri beni immobili di proprietà da poter destinare ad uso abitativo oltre quello in cui abita.

In tal caso il locatore deve inviare una disdetta motivata nella quale venga menzionato il motivo addotto per la risoluzione del contratto –causa vendita del bene – previo preavviso di sei mesi dalla scadenza della locazione con raccomandata A/R o mediante posta certificata (PEC).

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Diritto di prelazione: come viene esercitato dal locatario

Il locatore per ottenere il bene prima della scadenza del contratto, facendo valere il diritto alla risoluzione anticipata del contratto, dovrà far pervenire al locatario una notifica dell’ufficiale giudiziario con cui verrà messo a conoscenza della compravendita, del prezzo di cessione con invito ad esercitare il proprio diritto di prelazione nel termine di 60 (sessanta) giorni dalla notifica.

Se il conduttore vorrà avvalersi del diritto di prelazione sull’acquisto del bene concesso in locazione, informerà il proprietario entro il termine stabilito nella notifica, accettando le modalità di acquisto a cui fa da seguito l’obbligo di stipula del contratto e corresponsione del prezzo.

Il termine per adempiere è di trenta giorni che decorrono dalla scadenza dei 60 giorni dalla notifica dell’esercizio del diritto di prelazione sull’acquisto del bene.

L’inquilino in proprio favore avrà riconosciuto il diritto di riscatto sull’immobile da esercitare entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita in favore di terzi, qualora il proprietario locatore non abbia comunicato la vendita a terzi ovvero abbia provveduto a notiziarlo di un prezzo superiore a quello che risulta dal contratto stipulato con il locatario.

Il diritto di prelazione sul bene immobile dato in precedenza in locazione da parte dell’inquilino non sussiste qualora il bene sia stato ceduto dal locatore al coniuge o a parenti legati da vincolo di sangue fino al secondo grado ovvero la cessione del bene avvenga per successione ereditaria tra gli eredi legittimari o per donazione.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
  • Fonte Google News

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