Il locatario ha diritto al risarcimento del danno per perdita di chance?

Il locatario ha diritto al risarcimento del danno per perdita di chance allorquando il conduttore restituisca oltre il termine naturale di scadenza del contratto, il bene immobile? Allo stesso modo la pretesa risarcitoria  potrà essere fatta valere in caso di inutilizzabilità del bene locato per comportamento scorretto del locatore?

Cosa accade allorquando il locatore con comportamenti difformi dalla legge, cagioni danni all’abitazione in locazione, rendendo la stessa, al momento della scadenza del contratto, non più usufruibile salvo lavori di manutenzione e ripristino dello status quo?

Ovvero, cosa si verifica se il locatore restituisce, in ritardo, il bene immobile?

E’ possibile che per entrambi i casi, il locatario possa far valere in giudizio la richiesta di risarcimento del danno per perdita di chance?

Perdita di chance: come il locatario può far valere il risarcimento del danno

Per dare una risposta ai due interrogativi summenzionati, occorre far riferimento alla giurisprudenza di merito secondo cui il danno da perdita di chance, dovuta ad impossibilità da parte del proprietario di poter concedere il godimento previo pagamento di un canone, a soggetti terzi, complice il comportamento del locatario.

In tal caso, per restituzione in ritardo del bene immobile o per i danni riportati dallo stesso, imputabili al locatario, il proprietario sarà impossibilitato a locare il bene a soggetti terzi, subendo in tal modo un danno costituito dall’impossibilità di conseguire un vantaggio economico derivante dalla locazione del bene a soggetti terzi

Spetterà al locatario, dunque, l’onere della prova della perdita di disponibilità del bene immobile, allegando l’an ed il quantum del danno subito,  sulla scorta di presunzioni di reddito derivanti dall’immobile prefigurate in forza dei guadagni percepiti dal medesimo cespite negli anni addietro.

La ritardata restituzione del bene immobile come causa di azione risarcitoria del danno per perdita di chance, secondo la corte di Cassazione (sentenza n.27287 del 07.10.2021), da sola non basta a sostenere l’interesse legittimo in giudizio se non si provi che dal medesimo ritardo sia, come diretta conseguenza, sopravvenuto un pregiudizio economico.

Il danno economico da perdita di chance lamentato come diretta conseguenza dal ritardo nella restituzione dell’immobile locato, potrà essere fatto valere qualora il proprietario dimostri di aver ricevuto un’effettiva lesione del proprio patrimonio, complice l’indisponibilità del bene causa dell’impossibilità di poter stipulare un nuovo contratto di locazione (Corte di Cassazione, sentenza n.29202/08)

Ma vi è di più, a sostegno della richiesta risarcitoria del danno derivante da perdita di chance per ritardo nella consegna dell’immobile alla scadenza del contratto, sussiste l’ulteriore onere della prova da parte del locatario, di provare l’effettiva sussistenza di soggetti interessati, in concreto e di fatto, ad affittare il bene previo pagamento del canone di locazione, al fine di configurare la lesione del patrimonio personale, complice impossibilità di disporre dell’immobile da locare.