Disdetta contratto di locazione: il proprietario deve sempre motivarla?

In seguito alla stipula di un contratto di locazione per uso abitativo di un immobile, secondo la formula del 3+2, qualora il proprietario intenda disdire, potrà sempre farlo o dovrà motivare la scelta al conduttore? Cosa dice la legge.
Disdetta contratto di locazione: il proprietario deve sempre motivarla?

La locazione per uso abitativo di un bene immobile, generalmente, ha la durata di 4 anni con eventuale possibilità di un rinnovo automatico di ulteriori 4 anni.

Il rinnovo automatico opera in presenza di determinate circostanze indicate dalla legge, risultanti essere corrispondenti al vero pena l’obbligo del risarcimento danni in favore dell’inquilino. La disdetta del contratto di locazione dev’essere comunicata dal proprietario all’inquilino con preavviso di almeno 6 mesi.

Tale disdetta dovrà essere motivata.

Disdetta non recesso anticipato: come proprietario può anticipare gli effetti della locazione

Nei casi succitati e previa motivazione, il proprietario potrà disdire il contratto di locazione con preavviso di 6 mesi notificato all’inquilino ma non si potrà esercitare il diritto di recesso.

Tale facoltà vige in capo all’inquilino qualora si verifichino gravi motivi e previo preavviso (anche in tal caso) di sei mesi.

Di tal che, per effetto di quanto summenzionato, è possibile sostenere che il proprietario di un immobile locato ha il diritto, in qualsiasi momento, di inviare disdetta a mezzo raccomandata a.r., debitamente motivata, all’inquilino, il quale, verrà notiziato della volontà di non del titolare del diritto reale sull’immobile di non voler più rinnovare il contratto per l’ulteriore biennio previsto alla scadenza del vincolo negoziale.

In tal caso il proprietario non dovrà attendere una tempistica di specie per procedere a far valere la propria volontà, potendo in qualsiasi momento procedere ad inviare la lettera di disdetta, ben prima dei sei mesi dalla scadenza del vincolo contrattuale.

La disdetta non può essere seguita da motivazioni scarne o generiche. Si tratterebbe, in tal caso, di una disdetta nulla ed il contratto si rinnoverebbe automaticamente.

A seguito di comunicazione preventiva di disdetta, infine, urge ricordare che il  proprietario dell’immobile locato non potrà da subito ottenere la restituzione dell’abitazione, giacché in tal caso l’inquilino potrebbe rivendicare nei confronti del primo, un risarcimento danni corrispondente all’ammontare delle 36 mensilità del canone di locazione.

Per tale motivo, è consigliabile che il proprietario di un’abitazione, al di là del rispetto dei termini del preavviso, consideri preventivamente le motivazioni addotte alla disdetta da notificare all’inquilino.

In tal caso, infatti, dovesse non fondarsi su motivazioni tassativamente stabilite dalla legge, il proprietario rischierebbe non solo di vedersi dichiarare nulla la disdetta, ma potrebbe anche non essere più in grado di evitare l’effetto del rinnovo del contratto, il quale, nella fattispecie, si rinnoverebbe automaticamente per un ulteriore biennio.

Disdetta a mezzo Pec? E’ valida?

Come accennato in precedenza, la disdetta del contratto di locazione da parte del proprietario, potrà essere inoltrata a mezzo raccomandata A.R. all’inquilino.

In ogni caso sussiste quale strumento di notifica la Posta Elettronica Certificata: ebbene, tale strumento elettronico è qualificato come mezzo equipollente alla lettera raccomandata, al fine di notiziare l’inquilino.

La trasmissione della disdetta via Pec, infatti, genera, al momento dell’inoltro, una ricevuta di avvenuta consegna(RAC) per effetto della quale è possibile dimostrare il deposito del messaggio nella casella postale del destinatario.

In tal senso, la Pec inoltrata all’inquilino ha il medesimo valore legale della raccomandata A.R.

Sul punto, con apposita sentenza, si è già espressa la Suprema Corte di Cassazione, la quale, ha ritenuto efficace la disdetta del contratto di locazione inoltrata a mezzo PEC poichè è pacifica l’assimilazione, da parte della legge, tra le due forme di comunicazione (postale ed elettronica).