Donazione casa: come funziona, costi, scelta del notaio, rischi


Donazione della casa. Cos’è e come funziona. Chi può farla. Elementi dell’atto. Costo: imposte, notaio. Come scegliere il professionista. Quando è annullabile e perchè.

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La donazione è un contratto con cui una persona, donante, concede a titolo gratuito, dunque regala, un bene mobile od immobile ad un’altra persona, detta donataria.

Modalità utilizzata maggiormente, e con sempre maggior frequenza, all’interno del nucleo famigliare per facilitare i passaggi di proprietà, si può scegliere la donazione per trasferire un diritto, come l’usufrutto, o per rinunciare ad un credito.

La donazione della casa rimane ancora l’oggetto più frequente, vediamo quando e come funziona all’interno del diritto italiano.


Chi può fare la donazione della casa

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La prima cosa da stabilire è chi ha la possibilità di donare e di ricevere un immobile sotto il punto di vista giuridico.

Secondo il codice civile italiano, i soggetti che possono donare devono avere la capacità di intendere e di volere.


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Pertanto ad essere esclusi sono i minori, gli interdetti, gli inabilitati, le persone soggette ad amministrazione di sostegno se sono state private della capacità di disporre dei propri beni.

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L’atto di donazione è possibile anche per le persone giuridiche, pubbliche e private.

La donazione è possibile anche in favore di figli non ancora nati o concepiti, mentre è nullo il contratto dove per oggetto vi è un bene non ancora in possesso.

Per quanto riguarda minori ed interdetti, costoro possono ricevere un bene in donazione soltanto in conseguenza della presenza dei genitori o dei legali, solo e soltanto se autorizzati dal giudice.

Donazione casa: atto

ristrutturazione-casa-piantinaL’atto di donazione di un immobile deve contenere alcuni elementi essenziali, pena la nullità, quali:

  • localizzazione
  • destinazione d’uso
  • configurazione reale e attuale dell’immobile.

Pertanto prima della stesura del contratto di fronte ad un notaio, occorre verificare che le planimetrie e le misure catastali in possesso corrispondano effettivamente all’immobile da donare.

Donazione casa: costo

casa piantinaIl costo di una donazione di un immobile è distinto in due parti: le imposte da pagare allo Stato e la tariffa del notaio a cui bisogna rivolgersi in maniera obbligatoria.

Imposta

Le imposte da versare allo Stato variano in base al rapporto fra donante e donatario, oltre al valore dell’immobile.

Sono così determinate aliquote e franchigie, al di sotto delle quali nulla è dovuto all’erario:

  • coniuge e parenti in linea retta; (figli, genitori e, in generale, ascendenti e discendenti): 4%, con franchigia fino a € 1.000.000,00 di valore dell’eredità;
  • fratelli e sorelle: 6%, con franchigia di € 100.000,00;
  • altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado: 6% senza franchigia;
  • tutti gli altri soggetti: 8% senza franchigia.


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E’ da intendersi che l’imposta è dovuta, in caso di franchigia, soltanto sulla parte eccedente.

Per esempio in caso di donazione tra padre e figlio, se l’immobile vale €1.200.000, l’imposta viene calcolata su 200.000 dato dalla differenza fra 1.200.000 e 1.000.000 (franchigia).

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Nel caso il ricevente l’immobile sia persona affetta da grave handicap, la donazione non è soggetta ad imposte, indipendentemente dal rapporto di parentela, fino alla soglia di €1.500.000.

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E’ il notaio davanti al quale si compie l’atto a versare, per conto dei soggetti interessati, l’eventuale imposta dovuta oltre all’imposta di registro, pari a 200 euro, dovuta in ogni caso.

Ulteriori imposte previste in caso di beni immobili, sono le imposte ipotecaria e catastale nella misura del 2% e dell’1% (50 euro se l’immobile è prima casa).

Spese notarili

multa-soldiLa figura del notaio, obbligatoria per tale atto, prevede un tariffario variabile a seconda del profilo professionale, dell’esperienza e di eventuali costi sostenuti per effettuare controlli. In termini generali, si può indicare nel 5% della rendita catastale, da moltiplicare per un coefficiente variabile a seconda della categoria catastale a cui appartiene l’immobile.

La soluzione migliore, nel caso non si abbia un professionista di riferimento, è chiedere a notai della zona in cui si abita un preventivo, con l’intento di pianificare correttamente tutti i costi da sostenere.

La spesa per la parcella del notaio non può essere detratta nella dichiarazione dei redditi (modello UNICO oppure 730), indipendentemente da chi abbia provveduto al suo pagamento e dal valore dell’immobile.

Donazione casa: quando è annullabile

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Vi sono casi stabiliti dalla legge in cui l’atto di donazione può venire contestato ed annullato in un secondo momento.

Ecco quando:

  • per ingratitudine del donatario, quando cioè il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi verso il donante o il suo patrimonio;
  • per sopravvenienze dei figli, ovvero quando il donante ignorava di avere figli o discendenti legittimi al momento in cui ha effettuato la donazione.

Donazione casa: quando è revocabile

Differente è il caso della revoca della donazione. Trattandosi di un atto che ha validità soltanto quando entrambe le parti, donante e donatario, sono consenzienti, altrettanto dicasi per la revoca.

La revoca è infatti ammessa soltanto quando entrambi sono d’accordo, dunque non si tratta di un atto revocabile unilateralmente.

Donazione casa: quali rischi

Se il gesto di donare un appartamento rientra fra le azioni buone che si possono compiere durante la vita, occorre tenere in considerazione che tale gesto può anche essere rischioso per chi riceve in dote un immobile, pensando di poterci vivere o disporne in tutta tranquillità.

Infatti, poichè l’immobile rientra fra i beni destinati ad essere ereditati, disporne in anticipo può comunque comportare qualche rischio per chi lo riceve.

Se a riceverlo fosse un erede non legittimo o addirittura una terza persona, gli eredi legittimi hanno tempo 10 anni dal momento del decesso del donante per contestare il passaggio di proprietà.

Gli eredi possono così compiere l’azione di legittima, ovvero intentare causa per rientrare in possesso della parte di eredità che spetta per legge. In questo caso, chi riceve l’immobile è tenuto alla sua restituzione agli eredi legittimi, anche avendo sottoscritto l’atto di donazione secondo i termini di legge.

Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger
  • Esperto di Arredo e design
  • Fonte Google News

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