Distacco dal riscaldamento condominiale: quando è consentito

Un singolo condòmino può installare una caldaia privata in condominio e staccarsi dal riscaldamento centralizzato? In un periodo storico di grandi cambiamenti come quello attuale, questa domanda interessa molti cittadini: ecco come comportarsi, cosa è permesso e cosa no e tutte le regole da rispettare per non correre rischi di alcun tipo.

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Il riscaldamento centralizzato è comune alla maggior parte degli stabili più datati, ma sempre più spesso capita che un singolo condòmino voglia staccarsi dall’impianto comune per installare una caldaia propria e autonoma. Può farlo? Dove, e rispettando quali limiti? La legge italiana consente la dotazione privata in uno spazio comune, a patto che dal distacco dell’impianto non derivino squilibri consistenti a livello di funzionamento dell’impianto originario, o aumenti di spesa per gli altri condòmini.

Questo è quanto sancisce l’articolo n. 1118 del Codice Civile, e quanto deve rispettare chi decide di installare una caldaia privata in condominio e staccarsi dal riscaldamento centralizzato. Per non far risultare il distacco illegittimo, l’installazione di un impianto autonomo è essenziale, come stabilito dalla sentenza della Cassazione n. 26185 dell’8 settembre 2023. Ecco come muoversi in questa situazione, e tutte le regole da rispettare per non correre rischi di alcun tipo.

Installare una caldaia privata in condominio

Il principale ostacolo che sorge quando si decide di installare una caldaia privata in condominio è dove montarla. Spesso, infatti, gli unici spazi a disposizione sono i vani e le aree comuni.

Si sa però, che il diritto del singolo proprietario può ledere quello comune, e che è sempre obbligatorio non pregiudicare il diritto al pari uso del bene comune da parte di tutti i condòmini. Questo vuol dire che il singolo condòmino può usare le parti comuni per fini privati, ma facendo attenzione a lasciare anche agli altri la possibilità di fare altrettanto.

A regolare le parti comuni in condominio è l’articolo n. 1102 del Codice Civile, dove si specifica che ogni condòmino può servirsi della cosa comune a patto che:

• non ne alteri la destinazione d’uso,
• non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto,
• non rechi pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità e al decoro dell’edificio.

Per capire se è possibile o meno installare una caldaia privata, però è necessario consultare anche il regolamento di condominio, che potrebbe contenere disposizioni specifiche a riguardo.

Regole e limiti

In linea generale, se non sussistono particolari ostacoli specifici, il singolo condòmino può installare una caldaia negli spazi comuni dello stabile condominiale, sempre nel rispetto di quanto previsto dalla legge e di cui sopra. In materia si è espresso di recente il Tribunale di Savona, con la sentenza n. 709 del 4 dicembre 2025, aiutando a chiarire anche i limiti della definizione di uso del bene comune, che non deve considerarsi come uguale per tutti i condomini, ma mutevole nella misura in cui consente ai singoli di godere per quanto necessario della cosa comune.

Nel dettaglio, il Tribunale ha ritenuto legittima l’installazione di una caldaia privata nel vano condominiale utilizzato per il ricovero delle biciclette, sdraio e lettini da giardino perchè la caldaia in oggetto, collocata in uno dei muri, occupava solamente 9 centimetri dello spazio interno, con il tubo di scarico a ridosso delle pareti.

Questo vuol dire che, grazie all’ingombro minimo, gli altri condòmini non vedono precluso il loro diritto all’uso del vano comune e, pertanto, la caldaia può rimanere dov’è. Se un altro condòmino decide di fare lo stesso, finchè l’utilizzo dello spazio comune rimane invariato per gli altri, e non si pregiudica la sicurezza dello stabile, tutto è concesso.

Installare una caldaia privata in condominio: foto e immagini