Contratto di locazione 3+2 mancata disdetta: per quanti anni si rinnova?

Cosa accade ad un contratto di 3 + 2 che giunge sulla soglia della scadenza senza alcuna disdetta da parte dell’inquilino? Di quanti anni viene rinnovato automaticamente. I dettagli.

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La domanda più in voga per i contratti di locazione è quella relativa alla disdetta mancata nei tempi e nelle modalità prevista da contratto da parte dell’inquilino con conseguente rinnovo automatico del vincolo negoziale.

L’interrogativo frequente è: “di quanti anni si rinnova un contratto iniziale 3+2 arrivato al secondo termine di scadenza senza alcuna preventiva disdetta da parte dell’inquilino?”

Tale domanda è oggetto di interpretazioni varie che, soprattutto nei contratti succitati, è causa di incertezze nella regolamentazione del rapporto civilistico fra le parti per gli effetti o meno prolungati di un negozio introdotto per far fronte a determinate agevolazioni fiscali quali la cedolare secca al 10%.


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Contratto di locazione 3+2: a seguito di mancata disdetta per quanti anni si rinnova?

Senza disdetta, di quanti anni si rinnova il contratto? La risposta della giurisprudenza

Una chiave di lettura iniziale per far fronte all’interrogativo l’ha introdotta la giurisprudenza con la sentenza del Giugno 2008 emessa dalla sezione VIII del Tribunale di Torino secondo cui il rinnovo automatico in caso di omessa disdetta del contratto di locazione 3+2 è di tre anni, con tale scatto temporale: 3+2+3+3 e così via. Il rinnovo della scadenza del contratto in assenza di disdetta, la prima volta, opera per un periodo inferiore tre anni.

Per il Tribunale di Torino, dunque, il rinnovo di 2 anni opera per la prima scadenza e non per le altre.

Chiarito il dubbio sugli anni di durata del contratto nel primo e secondo rinnovo automatico, tuttavia la prassi dei proprietari di casa restava vincolata alle informazioni variegate recepite attraverso l’accesso alla rete internet.

 

Durata rinnovo automatico del contratto 3+2: l’intervento del Decreto Crescita

Contratto di locazione 3+2: a seguito di mancata disdetta per quanti anni si rinnova?

Nonostante l’interpretazione giurisprudenziale sulla durata del rinnovo automatico del contratto di locazione 3+2 in caso di mancata disdetta dell’inquilino, abbia segnato un solco da seguire, è intervenuto a sostegno anche il legislatore con conversione in legge del Decreto Crescita (D.L.34/2019) da cui è derivata l’interpretazione autentica dell’art.2 comma 5 della legge 431/98 oggetto dell’art.19 bis.


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Ebbene nel quarto periodo del comma 5 dell’art.2 legge n.431/1998 è specificato come in mancanza di una disdetta il contratto si intenda rinnovato automaticamente e tacitamente al momento del termine di scadenza per un biennio.

Si configura un ulteriore colpo di scena che sancisce il rinnovo biennale con conseguente apertura di un dibattito nonostante l’avvenuta consolidazione dell’orientamento giurisprudenziale su evidenziato.

In realtà la giurisprudenza ed il legislatore sono giunti alle medesime conclusioni partendo da uno start-up differente di ragionamento.

Mentre il legislatore, di fatto, sostiene che il rinnovo automatico del contratto 3+2 a seguito della prima intervenuta scadenza, sia di due anni, la giurisprudenza faceva rispettare la sequenza del rinnovo alla formula temporale 3+2+2+2

Trattandosi di interpretazione autentica di una norma va applicata anche ai contratti operanti ed efficaci già antecedentemente al ’98, creando delle problematiche dell’efficacia retroattiva della disposizione per tutti quei contratti 3+2 stipulati ex ante il 1998 in materia di durata del rinnovo automatico in caso di mancata disdetta.

Di fatto, sulla scorta dell’intervento del legislatore, con efficacia ex tunc, ovvero dall’inizio e con effetto retroattivo anche per i contratti stipulati prima del 1998, la mancata disdetta del contratto 3+2 comporta a seguito della prima scadenza, il secondo rinnovo automatico biennale che deriva dalla precedente sequenza 3+2+2+2 indicato dall’intervento giurisprudenziale.

Pertanto è possibile affermare che, pur cambiando l’ordine dei fattori per proprietà transitiva, il prodotto non cambia.

Seppur provenendo da differenti assunti giuridici,  il ragionamento del Tribunale di Torino e del legislatore nel successivo Decreto Crescita, ha determinato una medesima risposta al medesimo interrogativo iniziale: al momento della mancata disdetta, il contratto 3+2 di locazione, per la seconda volta si rinnova, tassativamente, per un biennio.

Dura lex, sed lex!!!

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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