Danni cagionati da canna fumaria condominiale: cosa accade?

Cosa succede quando si usa la canna fumaria in comune in condominio? L’installazione ha limiti legislativi? Chi paga i danni derivanti da cattiva o omessa manutenzione?

L’uso del camino e della relativa canna fumaria ad esso collegato può essere causa di liti tra i singoli condomini.

Nel caso in cui si provveda ad installare un camino all’interno di un condominio, la canna fumaria potrebbe comportare una lamentala da parte di alcuni condomini in merito all’aspetto estetico leso al fabbricato comune o per le immissioni di fumo nocivi alla salute e pericolosi per la sicurezza del medesimo palazzo condominiale.

Ciò si verifica, soprattutto, nel caso in cui la canna fumaria sia utilizzata per un camino d’uso comune, si pensi ad esempio alla fattispecie di una cantina condominiale al cui muro perimetrale esterno sia appoggiata la canna fumaria

Ebbene, cosa si verifica in tal caso? La canna fumaria costituisce un bene comune o di proprietà esclusiva? Quali norme disciplinano l’installazione e l’utilizzo?

Inoltre, come si suddividono le spese di manutenzione.

Canna fumaria: bene d’uso comune o esclusivo?

In primis la canna fumaria è costituita da un tubo attraverso il quale, all’esterno, fuoriescono i fumi provenienti dalla combustione di prodotti in un fabbricato.

Si pensi, ad esempio, al camino apposto all’interno di cantina, sistemata in una parte comune all’interno dell’edificio condominiale.
Il materiale di realizzazione della canna fumaria è refrattario al laterizio ma può essere anche costituito dall’acciaio.

Tale canna fumaria può costituire un bene d’uso comune o di proprietà esclusiva. Nel caso del camino apposto all’interno di una cantina condominiale, la canna fumaria è  bene comune di proprietà  di tutti i condomini.

In particolar modo è di proprietà comune quando serva al riscaldamento centralizzato, diventando da comune, ad esclusiva nel punto in cui la tubatura si allacci alla singola unità abitativa del condomino.

Canna fumaria: come è possibile installarla nel Condominio?

I criteri di installazione di una canna fumaria in un Condominio sono prefigurati dal regolamento edilizio comunale e dal codice civile.

In primis l‘installazione del camino e della canna fumaria condominiale non sarà possibile qualora sia esplicitato un tassativo divieto da parte del regolamento condominiale.

Il singolo condomino può acquisire tale diritto di uso esclusivo del camino per ottenere la modifica del regolamento.

Se, di contro, il regolamento non predisponga alcun divieto in merito all’installazione di una canna fumaria, ciascun condomino potrà procedere ad installarla una per ogni abitazione.

Le distanze tra la canna fumaria e le altre abitazioni circostanti dev’essere almeno di 3 (tre) metri come prefigurato dal codice civile.

Camino condominiale: come si dividono le spese

Per le spese di manutenzione del camino e della canna fumaria condominiale, occorre effettuare la divisione sulla scorta delle tabelle millesimali.

Qualora la canna fumaria, invece, appartenga e serva soltanto un’abitazione apposta nel Condominio, spetterà a quest’ultimo pagarne le spese.

Danni provocati da canna fumaria non sottoposta a manutenzione: chi paga?

Nel caso in cui, come summenzionato, la canna fumaria legata al camino d’uso Condominiale, apposto a sua volta in una cantina condominiale, a seguito d’accensione improvvida, senza preventiva manutenzione, comporti danni a terzi, quest’ultimi dovranno essere risarciti da tutto il condominio mediante divisione in millesimi delle relative spese legali.

Se tuttavia, il danno cagionato dalla canna fumaria di un camino di proprietà esclusiva e servente la singola unità abitativa, provenga dall’abitazione di un singolo condomino, dovrà provvedere quest’ultimo e non l’intero Condomino a risarcirlo.

Nei casi di specie si applica l‘art. 2050 del c.c. ai sensi del quale:

Chiunque cagiona danno ad altri nello svolgimento di un’attività pericolosa, per sua natura o per natura dei mezzi adoperati, è tenuto al risarcimento, se non prova di avere adottato tutte le misure idonee ad evitare il danno.

Se, altresì, il fatto costituisce reato, poichè causativo di lesioni personali a terze persone, si applicherà l’art. 40 c.p. sul nesso eziologico tra causa ed evento nell’imputazione della responsabilità penale personale per un fatto illecito:

Nessuno può essere punito per un fatto preveduto dalla legge come reato, se l’evento dannoso o pericoloso, da cui dipende la esistenza del reato, non è conseguenza della sua azione od omissione. Non impedire un evento, che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale cagionarlo.

Pertanto, qualunque condomino faccia uso improprio di un camino non utilizzato da tempo nella parte comune, senza prima essersi accertato della manutenzione preventiva e costante, in grado di assicurare la sicurezza della canna fumaria, ponendo in essere un’attività pericolosa, sarà costretto a risarcire il danno in solido con gli altri condomini che, tuttavia, potranno rivalersi nei propri confronti.

Se poi il fatto comporti, per cattivo funzionamento della canna fumaria, quale diretta conseguenza, il verificarsi di un evento configurativo di reato verificatosi a danno di terzi (lesioni personali, ad esempio, a seguito di esplosione canna fumaria), il singolo o i vari condomini in concorso tra loro dovranno rispondere del fatto illecito, risarcendo il danno.

Condizione fondamentale è che non siano in grado di dimostrare che l’evento lesivo e pericoloso, pur mantenendo una condotta conforme alla legge, si sarebbe ugualmente verificato a seguito dell’uso del camino poiché causato da fattore imprevedibile ed inevitabile, ovvero dovuto al caso fortuito.