Contratto di subaffitto: come funziona e come farlo in maniera corretta

Come sfruttare la possibilità di subaffittare l’appartamento od una stanza per dividere le spese di affitto e condominiali. Cosa dice la legge in vigore, la clausola a cui stare attenti. Rischi e obblighi di comunicazione.

Può capitare nel corso della vita di trovarsi a dover cambiare abitazione nel giro di poche settimane, dovendo spostarsi in un altra città per motivi di lavoro urgenti, come una grossa commessa che richiede la nostra presenza fisica sul luogo oppure quando, con la possibilità di sistemarsi all’estero per un anno di studio o di vacanza, per i più fortunati, si deve risolvere il problema dell’appartamento in cui si vive in affitto.

Od ancora, per chi si trova nella situazione di pendolare e rientra al suo domicilio nel week end, lasciando l’immobile disabitato. Sono tutte situazioni che fanno sorgere la possibilità di subaffittare i locali ad un altro inquilino, in maniera da non dover affrontare spese inutili nel corso del periodo di lontananza dalla residenza abituale.

Contratto di subaffitto: cos’è

Il contratto di subaffitto, definito in termini legali dal codice civile come sublocazione, si determina quando un inquilino concede in uso a terzi l’immobile di cui ha la disponibilità in seguito ad un regolare contratto di locazione.

Quando il contratto è relativo all’intero immobile, viene definita sublocazione totale, mentre se riguarda una parte, è chiamata sublocazione parziale.

Non è necessario che il conduttore conosca od abbia mai visto prima l’inquilino che intende essere in sublocazione.

Quando è permesso

La possibilità di subaffittare un immobile o parte di esso è regolata dall’articolo 2 della Legge n. 392/78, la quale ammette per il conduttore di sublocare totalmente l’immobile concesso in locazione ad uso abitativo, purché vi sia il consenso del locatore.

Se nel contratto di locazione non è stata inserita alcuna clausola esplicita che vieta il subaffitto, allora sussiste la possibilità di sublocare, ovvero di cercare e trovare un inquilino che voglia condividere una parte o l’intero appartamento.

Importo massimo: esiste?

Il contratto di subaffitto non prevede un importo limite o fissato per legge, in quanto si basa sul libero accordo fra le parti. Da quando è stato abolito l’equo canone, è dunque affidato al libero mercato la fissazione della pigione.

Non è nemmeno richiesto il consenso da parte del proprietario, a cui nessuna decisione compete in materia.

Durata del contratto

La durata non ha un termine minimo, lasciando così alle parti di decidere. Può quindi trattarsi anche di un giorno, una settimana, un mese o più anni. La comunicazione del periodo di sublocazione rimane comunque obbligatoria.

Unico vincolo è che la sublocazione non può avere durata superiore a quella del contratto di locazione. In ogni caso, termina alla conclusione di questo.

Anche nel caso in cui avvenga la risoluzione anticipata del contratto, decade automaticamente il contratto di sublocazione.

Come si stipula un contratto di subaffitto

Ecco come procedere quando si intende stipulare un contratto di subaffitto.

1. Comunicazione al proprietario con lettera raccomandata indicando i dati del sub-conduttore, durata del contratto, e numero delle stanze.
2. Registrazione del contratto (soltanto se di durata superiore ai 30 giorni) con il pagamento del 2% di imposta di registro. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto, presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, e dopo aver versato l’imposta di registro con il modello F24.

Nel caso in cui il cittadino che sarà il sublocato sia extracomunitario, allora sarà obbligatorio compilare e presentare presso il Comune in cui è situato l’immobile il modulo dichiarazione di ospitalità per stranieri.

Cosa rischia il conduttore

Pur avendo effettuato tutti i passi necessari e nel modo corretto, il conduttore mantiene in carico una serie di rischi per il comportamento della persona che è subentrata nel contratto. Più precisamente risponde per:

• eventuali danni alle cose od ai locali commessi dal sub-conduttore
• permanenza nell’immobile oltre la scadenza del contratto da parte del sub-conduttore.

In entrambe le situazioni, la responsabilità dell’affittuario sarà piena e patrimoniale; in questo modo il proprietario potrà far valere il diritto al risarcimento davanti al giudice civile. Lo stesso proprietario può pretendere lo sfratto con preavviso scritto di 30 giorni.

Obbligo della ricevuta

La persona che riscuote la somma per la sublocazione dei locali, per dimostrare che l’incasso è avvenuto, ha l’obbligo di rilasciare una ricevuta non fiscale. Secondo il Codice civile, art 1199, “il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore“.

L’obbligo di ricevuta sussiste indipendentemente da come riceve la somma, mediante bonifico bancario, con assegno o in contanti. Inoltre non è possibile accumulare su di un’unica ricevuta più incassi. Il soggetto che mantiene tale comportamento è passibile di verifiche fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Contratto di subaffitto: FAQ

Analizziamo, per meglio definire la questione, alcuni casi concreti che si possono verificare nella vita reale.

Cosa succede se non mando la raccomandata ?

Nel caso in cui non si provveda ad inviare regolare lettera di raccomandata al proprietario dell’immobile, non viene concessa la sublocazione ma l’inquilino non rischia nulla, purchè si tratti di sublocazione parziale.

Potrà essere il contratto di locazione soltanto nel caso in cui fosse stata inserita clausola specifica di risoluzione anticipata a seguito di tale comportamento.

Solo qualora si trattasse di sublocazione totale, allora il proprietario potrà chiedere la risoluzione del contratto.

Ospitare un amico od un parente per un periodo di tempo

Ospitare una persona in casa propria, quando si risiede secondo un contratto di affitto regolarmente stipulato, può avvenire sempre. E’ infatti vietata dalla legge l’inserimento di una clausola in cui vi sia il divieto all’ospitalità, contraria addirittura alla Costituzione che prevede l’adempimento ai doveri di solidarietà.

Trattandosi di ospitalità gratuita, e dunque non in forza di un accordo commerciale, il periodo di tempo non viene nemmeno indicato e specificato. Tuttavia, dovrà dimostrare che la persona è convivente soltanto in seguito ad ospitalità.

Studenti universitari possono subaffittare senza chiedere permesso?

La legge vieta agli studenti universitari di stipulare un contratto di subaffitto senza il permesso esplicito del proprietario, che andrà sempre e comunque richiesto. Soltanto in seguito ad un permesso accordato, lo studente potrà subaffittare.

Come pagare le tasse per il subaffitto?

Il contribuente che riscuote l’importo del contratto di subaffitto, dovrà indicarlo in dichiarazione dei redditi.

Più precisamente, il reddito derivante da sublocazione sarà dato dalla differenza tra quanto incassato da sublocatore nell’anno solare ed il canone di locazione versato al proprietario.