Canone a scaletta: quando è possibile l’aumento?

Nella locazione di un immobile ad uso commerciale è possibile che il canone aumenti di entità a seguito della stipula del contratto. Trattasi del  “canone a scaletta”. Ecco di cosa si tratta.

 

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In un contratto di locazione di un immobile destinato ad uso commerciale, può verificarsi che il canone pattuito aumenti a seguito della stipula del negozio giuridico.

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Canone a scaletta nella locazione ad uso commerciale: è legittima?

Per quanto concerne tali tipologie di contratti di locazione di immobili destinati ad uso commerciale, vige da parte della legge il divieto di un aumento esponenziale del canone a seguito della stipula del vincolo negoziale.

In particolare l‘art.79 della legge sull’equo canone (n.392/1978)  stabilisce che sia nulla la validità della clausola con cui si impone al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto ovvero attribuirgli altro vantaggio  in contrasto con le previsioni di legge.


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In tal modo il legislatore tassativamente ha voluto sottrarre l’inquilino da ogni tipo di variazione dell’entità del canone di locazione in corso di effetto del contratto.

Sul tema la Suprema Corte di Cassazione con sentenza n.34148/2019 sulla scorta dell’orientamento giurisprudenziale sul “canone a scaletta”, ha statuito:

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 32, ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa Legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti; il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l’intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell’immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi

Allo stesso modo è fondamentale ricordare che sia nullo ogni accordo intervenuto ex post al contratto di maggiorazione del canone rispetto a quanto definito inizialmente per accordo fra le parti.

Sul punto la Corte di Cassazione a sezioni unite con sentenza n.23601 del 2017 traccia il solco sull’illegittimità del canone a scaletta, confermando che il solo patto di maggiorazione del canone di locazione è inevitabilmente nullo a prescindere dal fatto che sia stato registrato.

Differente è il caso dell’adeguamento ISTAT del canone onde evitare la problematica della svalutazione monetaria.

Giudice

Canone a scaletta nella locazione ad uso commerciale: l’orientamento positivo giurisprudenziale

Il dibattito giurisprudenziale sulla legittimità del canone a scaletta si è nel tempo acuito in relazione alla diverse forme con cui tale canone può essere elargito al proprietario.


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Infatti si potrebbe prevedere un iniziale pagamento della locazione ridotto in capo al conduttore per poi procedere a graduali aumenti del quantum nel corso della durata del contratto con versamento finale di un corrispettivo superiore rispetto a quello pattuito.

Sulla questione intervenuta per venire incontro, inizialmente, al commerciante che, per avvio di attività è sommerso da una serie di spese, è stato risolto al termine di un conflitto giurisprudenziale definito con sentenza della Corte di Cassazione ( n.23986 del 2019.):

Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto. A tal fine deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale. L’ancoramento a tali elementi costituisce infatti solo una delle possibili modalità attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone “a scaletta”, in alternativa alla quale questa può altrettanto legittimamente operarsi sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione. La legittimità di tale clausola dev’essere peraltro esclusa là dove risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla L. n. 392 del 1978, art. 32, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1 cit. legge».


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Secondo tale assunto si evince che il canone a scaletta nei contratti ad uso commerciale possa essere legittimato qualora sia stabilito secondo determinati criteri:

  • Dev’essere previsto con apposita clausola nella stipulazione contrattuale e non in un momento successivo al contratto
  • Tale aumento del canone a scaletta dovrà, infine, non essere finalizzato ad aggirare il problema della neutralizzazione della svalutazione monetaria.

Pertanto è possibile affermare che in tali condizioni, per orientamento giurisprudenziale consolidato, la clausola che appone il canone a scaletta nel contratto di locazione ad uso commerciale, sia legittima.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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