Contratto di locazione non registrato: cosa fare per sanare la nullità

Il contratto di locazione di un immobile dev’essere per legge registrato all’Agenzia delle Entrate pena la nullità. Cosa si verifica allorquando tale obbligo non si ottempera? E’ possibile sanare la nullità del contratto?

Per disposizione legislativa il contratto di locazione dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente ovvero apposta nel luogo in cui è ubicata l’abitazione.

L’eventuale inosservanza di tale obbligo comporta di conseguenza la nullità del contratto sottoscritto tra le parti.

L’orientamento giurisprudenziale, tuttavia, non fa riferimento alcuno all’indebito oggettivo qualora si ottemperi la prestazione oggetto di un contratto di locazione nullo.

In tal senso, qualora il contratto di locazione non registrato, sia dichiarato nullo, l’inquilino che avrà ugualmente pagato il canone prefigurato sarà legittimato a chiedere al proprietario il risarcimento del danno e la restituzione delle somme versate in proprio favore.

Contratto di locazione non registrato: le conseguenze civilistiche

Per quanto attiene le sorti del contratto di locazione non registrato, ai fini civilistici l’omessa o ritardata registrazione comporta per inadempimento contrattuale dovuto a colpa grave, la nullità del vincolo di locazione con conseguente perdita reciproca, da parte dei contraenti, dei rispettivi diritti derivanti dal negozio giuridico

Per quanto attiene il proprietario, quest’ultimo in forza di un contratto di locazione nullo poichè non registrato, non potrà essere tenuto ad azionare la procedura di sfratto esecutivo a carico dell‘inquilino moroso.

Di contro, per far valere le proprie ragioni, il proprietario potrà lamentare nei confronti del moroso l’occupazione senza titolo dell’immobile nel corso di un giudizio ordinario molto più lungo e dai maggiori oneri economici.

Il conduttore, invece, per effetto della mancata registrazione del contratto di locazione, potrà rivolgere al giudice la domanda giudiziale avente ad oggetto la riconduzione del negozio alle condizioni legali:

• contratto libero di durata (4 anni più 4 con rinnovo obbligatorio)
• contratto concordato (3 anni più due di rinnovo obbligatorio
• Riformulazione da parte del giudice dell’entità del canone di locazione in conformità ai criteri di legge.

Nullità del contratto per mancata registrazione: la sentenza della Cassazione

In merito alla nullità quale conseguenza diretta dell’omessa o tardiva registrazione del contratto all’Agenzia delle entrante, la Corte di Cassazione ha statuito che l’inquilino non sia tenuto a corrispondere il canone di affitto e che tali pagamenti, se effettuati, non risulterebbero avere una causa legittima.

La Cassazione ha, altresì, statuito che per quanto attiene i canoni già versati a “nero” per il negozio giuridico non registrato, l’inquilino può chiedere al proprietario la restituzione delle somme versate in proprio favore.

L‘inquilino, infine, non è più tenuto a rispettare i termini di durata naturale del contratto, lasciando l’immobile senza alcun preavviso al proprietario.

Omessa registrazione del contratto di locazione: gli effetti fiscali

Per quanto attiene le conseguenze fiscali derivanti dall’omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, con conseguente parziale accantonamento o tardivo versamento dell‘imposta di registro, è prevista una sanzione amministrativa.

In particolare la sanzione può variare dal 120% al 240% dell’imposta di registro da versare o corrispondere ad una somma pari al 200% fino al 400% (per occultamento parziale del canone) della differenza tra imposta di registro dovuta e quella applicata in forza del corrispettivo dichiarato.

Ultima sanzione prevista per il tardivo pagamento dell’imposta di registro è corrispettiva del 30% del valore dell’imposta versata in ritardo.

I provvedimenti sanzionatori sono sottoposti a riduzione delle misure succitate per effetto dell’applicazione dell’istituto del cosiddetto ravvedimento operoso.

Registrazione in ritardo può sanare la nullità del contratto?

L’orientamento giurisprudenziale prevalente propende per la sanatoria della nullità del contratto non registrato all’Agenzia delle Entrate con effetti retroattivi prodotti dal momento della tardiva registrazione del vincolo negoziale.
La sanatoria degli effetti del contratto derivante dalla tardiva registrazione del vincolo negoziale è ammessa indirettamente dalle norme tributarie per combattere l’evasione del fisco e, in un certo senso, per tutelare la volontà effettiva delle parti contraenti.