Condominio, no ai lavori straordinari senza il fondo speciale
- Giornalista
Condominio, niente lavori straordinari senza la costituzione di un fondo speciale: è quanto stabilito dalla Suprema Corte. Dopo la riforma del condominio del 2012 è stato stabilito che l’assemblea delibera le opere di manutenzione straordinaria con l’obbligo di costituire un fondo speciale. Vediamo cosa è accaduto.
In un condominio molto spesso sorge la necessità di effettuare interventi di natura straordinaria, ma è importante conoscere le modalità e i passaggi burocratici da rispettare per non incappare in problematiche ed errori. Per lavori condominiali “straordinari” si intendono tutti quei lavori realizzati in funzione di una necessità dovuta ad un imprevisto. In questi casi, è fondamentale indire un’assemblea straordinaria che dovrà dare l’approvazione nel pieno rispetto dell’iter procedurale.
Oggi tratteremo in maniera specifica un’aspetto che riguarda i lavori straordinari in condominio e daremo un’occhiata all’art.1135 1° comma n.4 c.c. che spiega come sia compito dell’assemblea dei condomini provvedere alle opere di manutenzione straordinaria
costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Lavori in condominio senza fondo speciale, è possibile?
È possibile procedere con i lavori straordinari in condominio senza l’istituzione di un fondo speciale? La risposta è no e ce lo conferma la Corte di cassazione, che ha approfondito la problematica con l’ordinanza n. 9388 dello scorso 5 aprile 2023.
Un condòmino propose opposizione al decreto ingiuntivo notificatogli dal Condominio per il pagamento di spese condominiali dell’importo superiore ai 2mila euro relative alla “gestione straordinaria facciate e balconi“, approvate con deliberazione assembleare del 26 settembre 2017.
Il tribunale riconobbe nulla la delibera assembleare che aveva approvato i lavori di manutenzione straordinaria senza provvedere alla costituzione del fondo speciale di cui all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c..
Il Condominio propose appello, contestando il rilievo dell’incompetenza, e il Tribunale di Milano, ha respinto il gravame, recependo l’eccezione dell’appellato in punto di nullità della deliberazione assembleare. Tale delibera che riguardava l’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria per 487mila euro, ripartendo la spesa su 3 rate iniziali da 18mila euro l’una e successive 57 rate per oltre 7mila euro ciascuna, non specifica due fattori essenziali.
Nel dettaglio, né che era stato così costituito l’obbligatorio fondo speciale per l’intera somma, né che il contratto con l’impresa appaltatrice prevedesse il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento e il fondo fosse stato perciò costituito in relazione ai singoli pagamenti contabilizzati.
Dunque le censure, non valendo a smentire l’invalidità della delibera, non risultano inidonee a determinare la cassazione della decisione gravata.
La sentenza
La Corte rigettò il ricorso e condannò il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione oltre a spese generali e ad accessori di legge. Ricordiamo che la mancata costituzione del fondo speciale incide sulla delibera relative alle opere straordinarie, rendendola invalida. Il fondo cassa, infatti, viene istituito proprio con lo scopo di far fronte alle spese straordinarie e ordinarie del condominio e per evitare situazioni di morosità.
