Manutenzione straordinaria: quali sono gli interventi, permessi che servono


Cosa significa manutenzione straordinaria, quali sono gli interventi ed i permessi per ristrutturare casa, tutte le agevolazioni fiscali ammesse.

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La tua casa è un bene prezioso che richiede una regolare manutenzione affinché si mantenga in buone condizioni con il passare degli anni.

Sostituire i vecchi infissi, ristrutturare il bagno, cambiare i climatizzatori sono interventi che rientrano nella manutenzione straordinaria, opere che permettono anche di usufruire, a seconda dei casi, di una serie di agevolazioni fiscali.

In questa nostra guida manutenzione straordinaria ti spieghiamo cosa significa, qual è la lista degli interventi ed i permessi necessari, oltre a tutti i vantaggi fiscali a cui hai diritto.


Manutenzione straordinaria cos’è

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La manutenzione straordinaria consiste negli interventi di sostituzione e riparazione di un immobile, nonché di tutte le sue modifiche a condizione di non alterare i volumi, le superfici e la destinazione d’uso.


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Come indicato nell’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), rientrano nello specifico le seguenti opere:

  • Rinnovo e sostituzione di parti degli edifici (anche strutturali).
  • Realizzazione e integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici.
  • Divisione o accorpamento di unità immobiliari anche con variazione delle superfici o del carico urbanistico, conservandone la destinazione d’uso.

La norma sottolinea come le edificazioni ex novo, anche nel caso di demolizione delle strutture preesistenti, non rientrano nella manutenzione straordinaria ma sono considerate “nuove costruzioni”.

Interventi manutenzione straordinaria

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Esaminiamo adesso nello specifico quali sono gli interventi che rientrano nei lavori di manutenzione straordinaria. A seguire la lista aggiornata prevista dal decreto legge “Sblocca Italia” (n. 133/2014). Nel dettaglio, per le opere esterne, troviamo:

  • Lavori di realizzazione di ringhiere, cancelli, recinzioni e muri di cinta
  • Interventi per la creazione di giardini e cortili, anche con messa a dimora di piante e alberi
  • Apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno
  • Ristrutturazione o interventi sugli intonaci esterni
  • Sostituzione di serramenti, persiane, infissi esterni e serrande, modificando il materiale o il tipo di infisso.

Con riferimento alle opere interne, l’elenco dei lavori ammessi prevede:

  • Ristrutturazione di scale e rampe
  • Consolidamento delle fondamenta dell’immobile
  • Sostituzione dei solai di copertura con materiali differenti o nella struttura senza modificare le quote di colmo (la trave portante che sostiene un tetto inclinato) o gronda (linee in cui il tetto si appoggia sui muri portanti dell’immobile)
  • Esecuzione e miglioramento dei servizi igienico-sanitari
  • Rifacimento o modifiche degli impianti (inclusa l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici)
  • Divisione o accorpamenti di unità immobiliari senza mutare la struttura distributiva dell’intero edificio
  • Installazione di ascensori
  • Sostituzione di solai e tramezzi interni senza variare le superfici, i volumi e la destinazione d’uso
  • Installazione di scale di sicurezza
  • Lavori diretti a conseguire un risparmio energetico (coibentazione, copertura, cappotti esterni).


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Non sono inclusi tra i lavori di manutenzione straordinaria:

  • La costruzione di un tetto di un edificio con un’altezza maggiore della precedente poiché modifica la volumetria del fabbricato
  • Usare un tetto a falde in sostituzione della copertura a lastrico solare, poiché richiede una sopraelevazione
  • Nuove apertura di balconi sulla facciata dell’immobile.

Permessi e autorizzazioni

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Prima di iniziare i lavori è basilare consultare il regolamento del proprio Comune e della Regione, avvalendosi dell’aiuto di un professionista.

Per i lavori di manutenzione straordinaria che non coinvolgono le parti strutturali del fabbricato, dovrai presentare la CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata). Se gli interventi determinano un aumento delle unità immobiliari e mutano i parametri urbanistici andrà redatta la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività).

Bisogna sempre essere in possesso dell’apposita certificazione redatta da tecnici abilitati e professionisti (architetti, geometri) da cui si evince la regolarità dei lavori e l’osservanza delle normative di settore. Si tratta di autorizzazioni necessarie prima di dare avvio ai lavori di manutenzione straordinaria. Per ognuna scopriamo le modalità di presentazione e maggiori dettagli.

CILA

Il proprietario, l’inquilino o usufruttuario deve presentare la CILA presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del proprio Comune. Si tratta di un documento richiesto per le seguenti tipologie di intervento:

  • Apertura o chiusure di porte ed infissi
  • Realizzazione di piscine
  • Ricostruzione o installazione di allacci fognari con modifiche al percorso e proprietà della rete
  • Modifica della distribuzione degli ambienti, con demolizione e costruzione all’interno di tramezzi e mura divisorie non portanti
  • Divisione o unione di fabbricati che non comportano un cambiamento della volumetria dei locali e della destinazione d’uso.

Nella presentazione della CILA, come anticipato precedentemente, è basilare richiedere l’intervento di un tecnico abilitato per la redazione del progetto e l’asseverazione delle normative vigenti in materia (ad es. energetiche, antisismiche). Il professionista incaricato dovrà dichiarare che la tipologia di lavori non richiede il rilascio di altra documentazione.

Oltre che rivolgerti di persona agli uffici preposti, la CILA può essere inviata online mediante PEC o, se il tuo Comune lo supporta, allegando la domanda tramite il servizio internet del sito istituzionale. Osserva che il giorno stesso di presentazione della CILA puoi già incominciare i lavori di manutenzione straordinaria.

SCIA

Se i lavori sono relativi a modifiche strutturali che determinano l’aumento delle unità immobiliari e variazioni dei parametri urbanistici, è obbligatorio presentare la segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA). I soggetti incaricati, come per la CILA, sono il proprietario, l’inquilino o l’usufruttuario.

La presentazione avviene presso lo Sportello Unico per l’Edilizia oppure direttamente online. Anche in questo caso i lavori possono avere inizio lo stesso giorno di inoltro della domanda. Sarà poi compito del Comune, entro il termine di 30 giorni, verificare la correttezza della documentazione ed effettuare gli opportuni controlli.

Manutenzione straordinaria e ordinaria: differenze

Abbiamo descritto quali sono gli interventi che rientrano nella manutenzione straordinaria. È opportuno accennare anche cosa si intende quando si parla di manutenzione ordinaria: tutti i lavori edili che prevedono interventi di sostituzione, riparazione, rinnovamento delle finiture degli edifici e mantenimento dell’efficienza degli impianti tecnologici preesistenti.

Ad esempio i lavori riguardanti la riparazione, il rinnovamento, la sostituzione di intonaci, rivestimenti, infissi, serramenti, pavimenti e gli interventi di manutenzione dell’impianto elettrico.

Manutenzione straordinaria agevolazioni fiscali

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Per i lavori di manutenzione straordinaria è prevista una detrazione fiscale al 50%, per gli interventi e spese di ristrutturazione sino ad un limite massimo di 96 mila euro per unità immobiliare. Viene ripartita in dieci anni. Le agevolazioni sono state prorogate al 31 dicembre 2020.

Prevista inoltre l’applicazione dell’IVA ridotta al 10% per i lavori di manutenzione straordinaria sugli immobili e per l’acquisto di beni tra cui infissi, ascensori, caldaie, videocitofoni, sanitari e rubinetteria per bagni, condizionatori e impianti di climatizzazione. Per beneficiare dell’imposta con aliquota ridotta, è richiesto l’acquisto dei beni dalla stessa ditta incaricata di eseguire i lavori di ristrutturazione.

A seconda degli interventi che dovrai effettuare, puoi anche beneficiare di altre tipologie di benefici previsti dalle normative di settore, come il bonus mobili (detrazione Irpef del 50%), Ecobonus 2020 e risparmio energetico (Superbonus del 110%).

Alessandro Mancuso

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