Lavori troppo costosi in condominio: cosa posso fare?

Quando in un Condominio viene deliberata l’assegnazione di lavori ritenuti troppo costosi, è possibile per il singolo condomino impugnare la decisione assembleare ed ottenere il suo annullamento? Ecco la risposta.

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Impugnare una delibera assembleare che disponga l’esecuzione di lavori condominiali, ritenuti essere troppo cari, è possibile?

Il Condominio, invero, è spesso in grado di sussumere i condomini a spese impreviste per lavori di straordinaria amministrazione all’edificio ed, in particolare, per il ripristino delle parti comuni.

Tali spese sono in grado di pesare sul bilancio delle famiglie, in negativo con aggravio notevole della singola quota condominiale da versare con cadenza mensile.

Ed allora, ci si chiede, cosa è possibile fare per chiedere ed annullare la delibera di assegnazione di lavori condominiali risultanti essere eccessivamente onerosi?

Lavori condominiali onerosi: cosa può fare il condomino dissenziente

In generale, la norma base prevede che in materia condominiale, ogni decisione venga presa a maggioranza dei condomini.


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Tuttavia, tali decisioni assembleari a cui soggiace la minoranza dei condomini, devono essere assunte in modo legale, nel rispetto dei criteri stabiliti per la convocazione dell’assemblea e per la successiva deliberazione assunta dalla stessa.

E’ dunque, possibile, ove vi siano gli estremi, impugnare la delibera assembleare, facendo valere l’eccesso di potere allorquando le opere prefigurate comportino un pregiudizio a carico dei beni comuni.

Delibera condominiale: quando è possibile impugnarla?

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Al fine di impugnare una delibera condominiale onde ottenerne l’annullamento, è fondamentale adire il Tribunale del luogo in cui è ubicato l’edificio Condominiale.

I soggetti legittimati ad impugnare la delibera condominiale sono i condomini dissenzienti ovvero coloro che presenti all’assemblea, abbiano votato per il punto all’ordine del giorno in maniera contraria o si siano astenuti dalla votazione.

I condomini che, invece, abbiano votato a favore della delibera, in caso di impugnazione della stessa, non potranno ripensarci e chiederne l’annullamento.

Il Tribunale adito potrà procedere solo se la delibera impugnata sia stata assunta a maggioranza inferiore a quella prevista per il tipo di lavoro da approvare ovvero nel caso in cui tali lavori risultino essere pregiudizievoli delle proprietà esclusive dei condomini interessati dalle opere.


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Annullamento delibera assembleare: termini per agire

Al fine di agire in giudizio per richiedere l’annullamento di una delibera assembleare, in tal caso esecutiva di lavori particolarmente onerosi, è necessario rispettare il termine tassativo di 30 giorni che decorrono:

  • a partire dal giorno della delibera per tutti coloro che fossero presenti all’assemblea anche a mezzo di delega
  • a partire dal giorno di ricezione del verbale per tutti i condomini che non abbiano preso parte alla riunione assembleare.

Impugnazione delibere assembleari: i casi di nullità

Al di là dell’azione volta a chiedere l’annullamento delle delibere assembleari, sono cristallizzati i casi di nullità di tali atti decisionali che risultino essere viziati.


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I vizi causa della nullità delle delibere assembleare sono fatti valere:

  • nel caso in cui le delibere siano contrarie a norme imperative di legge o in grado di pregiudicare la sicurezza dell’edificio
  • qualora le delibere siano adottate al di fuori delle competenze assembleari o lesive dei diritti di ciascun condomino  in merito al godimento delle cose comuni.
  • delibere  siano in grado di violare i criteri di legge stabiliti  per la ripartizione delle spese condominiali tra i singoli proprietari delle unità abitative o per i titolari dei locali condominiali adibiti ad uso commerciale.

Si può impugnare una delibera perché le spese sono eccessive? 

La Corte di Cassazione con apposita sentenza, in merito ai motivi di impugnazione di una delibera che comporti spese eccessive a carico dei condomini, ha stabilito che il giudice non possa sindacare sulle scelte di merito dell’assemblea e, per di più, non sia in grado di valutare la sussistenza o meno della convenienza economica della decisione assunta.

La delibera è impugnabile solo nei casi in cui sia adottata in violazione di legge con conseguente annullamento della stessa da parte del Giudice adito dagli interessati.

Altro caso di impugnazione della delibera condominiale è data dall‘assunzione della stessa per eccesso di potere da parte dell’assemblea che, abbia deciso, in violazione del criterio di ripartizione delle spese condominiali, ad esempio, per i lavori di rifacimento dei balconi della facciata dell’edificio condominiale.

Opporsi a lavori condominiali onerosi: cosa fare

Per opporsi, dunque, a lavori condominiali risultanti essere eccessivamente onerosi, i condomini dissenzienti, in giudizio, dovranno provare che la delibera impugnata costituisca un grave pregiudizio per la cosa comune.

Ovvero l’onere della prova per ottenere l’annullamento della delibera, in capo ai dissenzienti, consiste nel dimostrare che i lavori onerosi, oggetto di deliberazione impugnata, siano inutili ed inidonei alla tutela dei beni comuni ovvero dannosi per la sicurezza strutturale dell’intero edificio condominiale.

Avv. Ennio Carabelli
  • Laurea in Giurisprudenza
  • Abilitazione Forense presso la Corte d'Appello di Salerno
  • Giornalista Pubblicista
  • Autore specializzato in controversie legali, normative, condominio, casa, successioni, contratto, mutui.
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