Cavedio condominiale: a chi appartiene?

Di cosa si parla quando si fa riferimento al cavedio? Che ruolo svolge all’interno di un Condominio ed, in particolare, di chi risulta essere di proprietà?

Il cavedio rappresenta un pozzo di luce ovvero un cortile interno di piccole dimensioni che dà aria e luce agli edifici, rientrando, di fatto, nella proprietà dei condomini.

Cavedio: a cosa serve?

In generale, il cavedio è qualificabile quale piccolo cortile sul quale affacciano gli appartamenti dei singoli condomini da cui, quest’ultimi, acquisiscono luce ed aria, costituendo, di fatto, un vero e proprio pozzo di ventilazione.

In termini di diritti reali di proprietà, il cavedio può costituire oggetto di controversie tra i singoli condomini aventi interessi a far valere la proprietà su tale parte, poiché non rientrante ex art.1117 c.c. nell’elenco dei beni comuni condominiali.

Pertanto occorre chiedersi se il cavedio, che non rientra nei beni comuni condominiali, possa, di fatto, rientrare tra i beni su cui i singoli condomini possano, a seconda delle proprie rispettive esigenze, far valere il proprio diritto di proprietà.

Cortile-cavedio: quali sono le differenze?

Secondo la Corte di Cassazione, con apposita sentenza (n.4350/2000), il cavedio può essere assimilato ad un cortile sul quale, di fatto, ogni singolo condomino può far valere il proprio diritto di proprietà nel rispetto dei medesimi diritti vantati sullo stesso quale parte comune, dagli altri titolari di immobili ubicati nel medesimo edificio.

Pertanto il cavedio può essere assimilato ad una proprietà comune sulla quale ciascun condomino potrà far valere nel rispetto degli interessi legittimi altrui, salvo che risulti diversamente da altro titolo.

D’altronde tale orientamento giurisprudenziale, risulta essere confermata dalla circostanza che la presunzione di condominialità e dunque il diritto di proprietà vantato da tutti i condomini in egual modo, su tale pozzo di luce, non potrà mai essere superata neanche dalla circostanza secondo cui il singolo condomino abbia un accesso isolato allo stesso o che vi abbia apposto all’interno uno scaldabagno, impianto di illuminazione o altro manufatto collegato alla sua unità immobiliare.

In tal senso, la giurisprudenza chiarisce che l’utilità tratta a vantaggio del singolo non può far derivare in modo diretto o idoneo la sussunzione del cavedio al suo vincolo di destinazione tipica e normale di pozzo luce di uso condominiale.

Al di là dell’utilizzo del singolo, anche in caso di esclusività ed assolutezza, non può superare la presunzione di vincolo a destinazione d’uso comune da parte del cavedio che, di fatto, resta un bene, indipendentemente dall’uso esclusivo, di proprietà e di accesso di tutti i condomini senza che nessuno degli stessi possa rivendicare un interesse preminente o esclusivo sullo stesso (cass.n.17756/2014).

Il cavedio è e resta una parte comune sulla quale nessun condomino potrà far valere, in relazione all’impiego all’interno dello stesso di utensili di proprietà o all’accesso facilitato per effetto della posizione topografica del proprio immobile all’interno del condominio, un diritto reale assoluto ed esclusivo rispetto agli altri condomini.