Casa disabitata: si pagano le spese condominiali?

Chi possiede una casa in un Condominio è comunque tenuto a pagare le spese per la pulizia delle scale condominiali? Ecco il pronunciamento della Corte di Cassazione nel merito.

Casa disabitata e spese della pulizia delle scale condominiali

Se avete un immobile non utilizzato nè locato in un edificio condominiale, vi sarete chiesti sicuramente almeno una volta se siate tenuti, ugualmente, a corrispondere al Condominio le spese per la pulizia delle scale.

La domanda è pertinente ed è insorta in molti proprietari di abitazioni condominiali da tempo in disuso da parte del titolare dell’immobile.

Tale interrogativo nasce dalla circostanza oggettiva che nessun soggetto nè affittuario nè proprietario, in godimento del bene immobile, sfrutti le scale per arrivare al pianerottolo al quale è ubicata l’abitazione.

Spese condominiali: il fondamento giuridico

Prima di poter rispondere all’interrogativo succitato occorre ricordare che le spese condominiali per la manutenzione e la tenuta delle parti comuni si fondano sul principio  giuridico della propria obbligatorietà.

Tali spese sono, indipendentemente dall’uso delle parti comuni, quali le scale, dovute per il mantenimento del propri stato essendo soggette ad uso repentino da parte dei condomini e, pertanto, ad usura.

Pertanto al di là dell’uso o meno delle scale, quali parti comuni, il proprietario dell’abitazione apposta nel condominio, per il solo fatto di essere titolare di un diritto reale è tenuto a corrispondere le spese per la pulizia delle scale.

Le spese condominiali sono obbligazioni verso la cosa, derivanti e funzionali alla stessa pertanto seguono il proprietario dell’abitazione condominiale.

Il Condominio, cambiando titolare dell’immobile, vanterà il diritto di credito nei confronti del nuovo proprietario-debitore.

Spese condominiali frazionate in base all’uso

Per quanto attiene la divisione delle spese condominiali, invece, è possibile sostenere che l’uso dell’acqua nel condominio in presenza di contatori di sottrazione, possa essere stabilita in relazione all’effettivo consumo di ciascun condomino.

Resta tuttavia irrevocabile l‘obbligo di ogni condomino al di là del consumo di pagare le spese per la fornitura d’acqua.

Pulizia delle scale condominiali: la giurisprudenza

In merito alle spese per il mantenimento del decoro e della pulizia delle scale condominiali, l’orientamento giurisprudenziale parte dall’art.1124 c.c., ai sensi del quale, le scale e gli ascensori servono le singole unità immobiliari e come tali obbligano i condomini alla divisione delle spese per metà del valore della singola abitazione e, per l’altra metà in proporzione all’altezza del piano dal suolo.

Spese pulizia scale condominiali: casa disabitata non libera il proprietario

Se l’appartamento presente nel condominio risulta essere disabitato, il proprietario sarà ugualmente tenuto a pagare le spese per la pulizia delle scale.

Sul punto la giurisprudenza ha chiarito la nullità della delibera assembleare che porta alla modifica a maggioranza dei criteri di regolamento contrattuale di divisione delle spese per i servizi comuni andando ad incidere sui diritti del singolo condomino in conseguenza di un’imposizione di un obbligo di fare, ovvero di un’attivazione personale che esaurisca il dovere di ciascun condomino a contribuire al decoro delle parti comuni.

Pertanto il proprietario che ha in disuso l’abitazione dovrà corrispondere per quanto spettante, le spese per le pulizie delle scale condominiali al di là dell’uso.

Per decisione assembleare approvata dai condomini, è possibile che ciascun condomino provveda per effetto di tale delibera ad effettuare personalmente le pulizie delle scale sul piano di riferimento, senza affidarsi ad una ditta di pulizie.

A maggior ragione, per effetto di tale decisione, il proprietario della casa disabitata sarà chiamato a fare lo stesso.

La ragione del pagamento sta nella sussistenza del diritto reale in capo al singolo proprietario del bene apposto in un Condominio.

Tale obbligo di partecipazione alle spese per la cura, la manutenzione ed il decoro delle parti comuni, segue il singolo debitore proprietario fino al trasferimento del diritto sul bene al terzo compratore.