Accatastare un prefabbricato: normativa, come fare, costi

 Accatastare un prefabbricato significa iscrivere il prefabbricato al catasto, il registro pubblico degli immobili. Operazione obbligatoria per legge ed indispensabile per poter stabilire non solo la tassazione relativa al prefabbricato, ma anche per poter vendere o comprare un immobile. Come procedere nel rispetto della normativa.

Avete deciso di comprare o di vendere un prefabbricato? Per poterlo fare è necessario che questo immobile sia iscritto al catasto. Possiamo definire il catasto l’archivio dove vengono registrati tutti i terreni o i prefabbricati presenti sul territorio nazionale, regionale, provinciale e comunale.

A cosa serve l’iscrizione al catasto? Come si effettua? Che tipo di documenti occorre presentare? Che cosa si può iscrivere al catasto? A queste domande daremo una risposta nell’articolo che segue.

Cosa è il catasto

Il catasto altro non è che un archivio a livello provinciale, dove vengono registrati tutti i prefabbricati e i terreni presenti sul territorio. Si deve distinguere in due settori:

• Catasto edilizio urbano: riguarda il censimento di tutti i prefabbricati presenti sul territorio, con la precisa indicazione della collocazione geografica, delle dimensioni e di tutte le variazioni intervenute su quel prefabbricato. Ad esempio se ci sono stati cambiamenti di proprietà, oppure se sono stati effettuati dei lavori di ristrutturazione.
• Catasto dei terreni: allo stesso modo dei prefabbricati, anche il catasto dei terreni riporta tutti i dati relativi ad un terreno. La collocazione geografica, le dimensioni, i passaggi di proprietà.

Tutte le informazioni raccolte dal catasto servono a stabilire il valore di un terreno o di un immobile. Dati quindi indispensabili ad esempio se si deve vendere o comprare un terreno o un prefabbricato, ma utili anche per stabilire il pagamento delle tasse.

Come iscrivere un prefabbricato al catasto

Per iscrivere un immobile al catasto, bisogna individuare la categoria di appartenenza. A seconda della tipologia degli immobili e della loro destinazione d’uso il catasto suddivide gli immobili in gruppi catastali indicati con le lettere dalla A alla F per i prefabbricati e con la lettera T per i terreni.

Le categorie individuano gruppi di immobili che hanno caratteristiche simili. Ogni categoria, a sua volta è suddivisa in varie sottocategorie che definiscono al meglio le caratteristiche degli immobili.

• A: individua gli immobili definiti a destinazione ordinaria. Vale a dire abitazioni ad uso residenziale, palazzi signorili, ville, castelli.
• B: a questo gruppo invece appartengono gli edifici pubblici: ospedali, scuole, convitti ecc.
• C: immobili destinati ad attività commerciali come negozi, palestre, piscine ecc.
• D: Immobili a destinazione speciale
• E: immobili a destinazione particolare
• F: Categorie fittizie

Questa suddivisione in categorie è molto importante, perchè si può capire con precisione il valore dell’immobile e le tasse da pagare.

La visura catastale

Se volete sapere a quale categorie catastale appartiene l’immobile di vostra proprietà, potete richiedere una visura catastale. Questo documento riporta tutti i dati che riguardano il vostro immobile e che sono registrati presso il catasto. La visura catastale è rilasciata dall’Agenzia delle Entrate presente sul territorio e riporta i dati anagrafici del titolare del bene, la posizione geografica, i dati planimetrici e grafici degli immobili.

Sono inoltre riportarti eventuali cambi di destinazione d’uso, di lavori di ristrutturazione, di frazionamenti effettuati nel corso del tempo. Nonchè il valore catastale dell’immobile.

I proprietari degli immobili possono chiedere la consultazione gratuita dei dati in possesso dell’Agenzia delle Entrate.

Quando bisogna accatastare un prefabbricato

Per sapere quando bisogna accatastare un prefabbricato, occorre fare riferimento alla normativa in vigore. Ad esempio, spesso si pensa che un prefabbricato di legno non debba essere accatastato, ma in realtà non è così. Anche i prefabbricati di legno, sono considerati prefabbricati a tutti gli effetti e sono equiparati agli immobili in muratura o costruiti tradizionalmente.

Il riferimento normativo per l’accatastamento del prefabbricato è l’ultimo comma dell’art.2 del D.M. 28/98: “ Sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale”.

Quindi, a meno che, il prefabbricato in legno sia inferiore agli 8 mq, deve essere iscritto per legge al Catasto. Sono inoltre esclusi dall’obbligo di iscrizione al catasto le seguenti strutture:

• Serre agricole
• Vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni
• Strutture isolate prive di copertura
• Tettoie, pollai, casotti, concimaie di altezza utile inferiore a 1,80 metri e di volumetria inferiore a 150 m³

Come fare per accatastare un prefabbricato

Dopo aver compreso quali sono gli immobili da accatastare viene da chiedersi qual è il procedimento per l’accatastamento? Innanzitutto occorrono  una serie di documenti che sono indispensabili per iscrivere l’immobile al catasto. E, ovviamente, è opportuno farvi aiutare da un professionista che saprà guidarvi passo passo.

Ecco i documenti da presentare.

• Dichiarazione denominata DOCFA, redatta da un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto). In questo documento sono riportati tutti i dati del prefabbricato.  Se si tratta di una nuova costruzione, bisognerà presentare anche il Tipo Mappale.
• Dati della pratica edilizia con cui è stato costruito l’immobile oppure è stato ristrutturato.
• Estratto di mappa.
• Copia del documento d’identità e del codice fiscale del dichiarante.

Quanto costa fare l’accatastamento

Iscrivere i nuovi immobili o comunicare le variazioni di quelli esistenti ha costi diversi, ma per entrambi comprendono anche gli onorari del professionista che deve effettuare la pratica.

Per i nuovi immobili i costi variano intorno a 1500/2000 euro, mentre per variazioni di quelli esistenti il costo si aggira attorno a 400/800 euro.

Come accatastare un prefabbricato: foto e immagini

L’accatastamento è obbligatorio per legge ed è indispensabile per stabilire la tassazione del prefabbricato. Scopri come, quando e perché accatastare un prefabbricato, sfogliando la galleria fotografica.