Abusi edilizi, hai 90 giorni per evitare di perdere l’immobile: il ricorso al Tar non basta

L’Adunanza plenaria chiarisce come funziona il termine per demolire. Presentare ricorso non basta a fermarlo, e chi aspetta rischia di perdere l’immobile.

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Chi riceve un’ordinanza di demolizione ha novanta giorni per intervenire. Se non lo fa, l’immobile e l’area di pertinenza passano gratuitamente al patrimonio del Comune. Molti proprietari pensano che presentare ricorso al Tar basti a fermare quel conto alla rovescia, ma non è così, e una recente decisione del Consiglio di Stato chiarisce in modo definitivo come funziona il meccanismo.

Cosa ha deciso l’Adunanza plenaria

Con la sentenza numero 7 del 31 luglio 2026 l’Adunanza plenaria, cioè il massimo organo della giustizia amministrativa, ha risolto un contrasto interpretativo che durava da anni sull’articolo 31, comma 3, del Testo unico dell’edilizia.

Il principio enunciato è che il termine di novanta giorni è sospeso dalla pronuncia cautelare o dalla sentenza di primo grado favorevole a chi ha fatto ricorso, e riprende a decorrere quando arriva un provvedimento giurisdizionale di segno contrario.

Sospensione o interruzione: la differenza che conta

La parola chiave è sospeso, non interrotto, e la differenza è tutto. Se il termine venisse interrotto, alla fine del giudizio ripartirebbero novanta giorni nuovi. Essendo invece sospeso, riprende soltanto la parte di tempo non ancora consumata prima della decisione favorevole. Chi ha lasciato passare settanta giorni prima di ottenere la sospensiva, quando il ricorso viene respinto si ritrova con venti giorni, non con novanta.

C’è un secondo punto, ancora più importante e spesso ignorato. Il semplice deposito del ricorso non sospende nulla. L’ordinanza comunale resta pienamente efficace finché l’amministrazione non la ritira o il giudice non concede una misura cautelare. Chi impugna e poi attende con calma l’esito del giudizio, senza chiedere la sospensiva e senza presentare un’istanza ammissibile, rischia di scoprire che il termine è scaduto nel frattempo.

Nel caso deciso è andata esattamente così. Tra la notifica dell’ordine di ripristino e il primo decreto cautelare erano trascorsi più di novanta giorni: la decadenza si era già verificata prima ancora che il giudice intervenisse, e l’acquisizione disposta dal Comune è stata ritenuta legittima.

Cosa comporta l’acquisizione al patrimonio comunale

Vale la pena ricordare cosa comporta l’acquisizione. Alla scadenza del termine il passaggio di proprietà opera di diritto, e il successivo atto del Comune ha natura soltanto dichiarativa: serve a formalizzare un effetto già prodotto, non a produrlo. L’accertamento dell’inottemperanza, una volta notificato, costituisce titolo per l’immissione in possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari.

Esistono due situazioni che bloccano l’acquisizione. La prima è la presentazione di un’istanza di accertamento di conformità, cioè la richiesta di sanatoria prevista dall’articolo 36. La seconda è la dimostrazione che l’inottemperanza non è imputabile al destinatario dell’ordine.

La Plenaria ha aggiunto due precisazioni favorevoli al privato. La ripresa del termine è soggetta a una verifica concreta sull’esigibilità dell’esecuzione nel tempo residuo, e resta comunque possibile chiedere la fissazione di un nuovo termine congruo.

Cosa fare nelle prime settimane

Il comportamento corretto, quindi, si costruisce nelle prime settimane. Conviene annotare la data esatta di notifica dell’ordinanza, calcolare subito la scadenza, valutare con un tecnico se esistono i presupposti per una sanatoria e presentarla per tempo, e se si sceglie la strada del ricorso chiedere contestualmente la sospensiva.

Abusi edilizi e i 90 giorni: come non perdere l’immobile

Chi possiede un immobile con irregolarità dovrebbe verificarne la posizione prima che arrivi una comunicazione, perché le possibilità di rimediare cambiano con il tipo di difformità e con l’epoca dell’opera. Per questo si parte dalla differenza tra sanatoria e condono edilizio, che hanno presupposti e tempi diversi.

Abusi edilizi e i 90 giorni: foto e immagini