Da negozio ad appartamento anche con soli 20 mq, la novità del Salva Casa

Il Tar Liguria applica la deroga del Salva Casa anche al cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale. Restano però tre condizioni da rispettare.

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Un negozio sfitto al piano terra può diventare un piccolo appartamento anche se resta sotto i 28 metri quadrati richiesti di norma per un’abitazione.

Lo ha stabilito il Tar Liguria con la sentenza 1066 del 14 settembre 2026, che annulla il diniego opposto da un Comune a chi voleva trasformare un locale commerciale in un monolocale di circa 25 metri quadrati.

La deroga del Salva Casa sulle superfici minime abitabili

La questione riguarda una delle novità meno conosciute del Decreto Salva Casa. Il decreto ha ammesso una deroga ai requisiti igienico-sanitari tradizionali, consentendo di scendere fino a 20 metri quadrati per un alloggio destinato a una persona, invece dei 28 previsti dal decreto ministeriale del 1975, e fino a 28 metri quadrati per due persone al posto dei 38.

Fin qui il punto era noto. Quello che non era chiaro, e che il Comune ligure aveva interpretato in senso restrittivo, è se quella deroga valga soltanto per immobili già residenziali oppure anche quando l’abitazione nasce dalla trasformazione di un locale con un’altra destinazione.

Il Tar ha risposto che la deroga si applica anche al cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale. La norma, hanno osservato i giudici, non contiene alcuna limitazione in questo senso, e restringerla ai soli edifici già abitativi significherebbe aggiungere una condizione che il legislatore non ha previsto.

Le tre condizioni da rispettare

La decisione non trasforma però l’operazione in un percorso libero. Restano condizioni precise, ed è su queste che si gioca la fattibilità concreta. La prima riguarda l’asseverazione del progettista, che deve attestare la conformità igienico-sanitaria dell’alloggio. Non basta quindi rispettare la superficie minima ridotta: servono altezza, aerazione, illuminazione naturale e dotazione di servizi coerenti con l’uso abitativo.

La seconda condizione è il rispetto dei requisiti di adattabilità previsti dal decreto ministeriale 236 del 1989, la norma sull’abbattimento delle barriere architettoniche. L’alloggio deve cioè poter essere reso accessibile con interventi successivi e non troppo invasivi.

La terza riguarda il contesto. La deroga opera quando l’intervento si inserisce in un recupero del patrimonio edilizio esistente oppure quando vengono garantite soluzioni igienico-sanitarie adeguate. E’ un passaggio che il tecnico deve documentare nel progetto.

Piano urbanistico e regolamento condominiale

Restano poi, come sempre, le regole urbanistiche locali. Il cambio di destinazione d’uso verso il residenziale deve essere ammesso dallo strumento urbanistico comunale per quella zona, e in condominio va verificato che il regolamento non contenga divieti o limitazioni. Se il regolamento ha natura contrattuale, può legittimamente escludere alcune destinazioni.

Perché interessa chi ha un fondo commerciale vuoto

Il punto pratico più interessante è proprio questo. In molti centri storici e in molte periferie i fondi commerciali vuoti sono diventati un problema diffuso, difficili da affittare e costosi da mantenere. La pronuncia apre una possibilità concreta a chi possiede uno di questi spazi e fino a oggi si sentiva rispondere che la superficie era insufficiente per ricavarne un’abitazione.

Attenzione però a non leggerla come una liberalizzazione. Si tratta di una sentenza di primo grado, relativa a un caso specifico, e i Comuni possono valutare diversamente altre situazioni. Prima di avviare qualsiasi pratica conviene quindi verificare la destinazione ammessa dal piano urbanistico e far predisporre una verifica tecnica puntuale.

Monolocale ricavato da un negozio: cosa verificare prima di partire

Per chi sta valutando un’operazione di questo tipo conviene fare due verifiche. La prima riguarda quanto costa un cambio di destinazione d’uso verso il residenziale. La seconda è capire quale titolo edilizio serve per l’intervento, perché sbagliarlo trasforma una pratica semplice in un problema lungo da sistemare.

Monolocale ricavato da un negozio: foto e immagini