Affitti brevi, serve un’autorizzazione prima di affittare? Cosa ha deciso la Corte UE

Per i giudici europei gli Stati possono imporre un permesso prima di affittare ai turisti dove mancano case. Servono però regole chiare e proporzionate.

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Dove le case per i residenti scarseggiano, affittare un appartamento ai turisti può essere subordinato a un’autorizzazione da ottenere prima di iniziare l’attività.

Lo ha stabilito la Corte di giustizia dell’Unione europea con la sentenza del 22 ottobre 2026 nella causa C-813/24, una decisione destinata a pesare sul dibattito europeo e italiano sugli affitti brevi.

La pronuncia non introduce nuovi obblighi per i proprietari italiani, ma chiarisce fino a dove possono spingersi Stati e amministrazioni locali quando decidono di regolare il fenomeno.

Affitti brevi e autorizzazione preventiva: il caso di Bruxelles

La vicenda nasce in Belgio. Nella Regione di Bruxelles-Capitale chi vuole offrire alloggi turistici deve presentare una dichiarazione preventiva e ottenere la registrazione, allegando tra l’altro un attestato di sicurezza antincendio e uno di conformità urbanistica.

Una società di affitti brevi si era vista respingere la pratica per documentazione incompleta e, dopo aver proseguito l’attività senza registrazione, aveva ricevuto un ordine di cessazione. La Corte d’appello di Bruxelles ha chiesto ai giudici europei se queste regole fossero compatibili con la direttiva Servizi (2006/123/CE).

Cosa ha deciso la Corte di giustizia

Per la Corte, affittare alloggi ai turisti è un servizio ai sensi della direttiva, anche quando lo fa un privato in modo occasionale. Un sistema di autorizzazione preventiva è ammesso, perché la tutela dei turisti, dell’ambiente urbano e della disponibilità di case per i residenti è un motivo imperativo di interesse generale.

Deve però essere necessario e proporzionato: va verificato se bastino controlli successivi, valutando la reale scarsità di abitazioni, il peso documentato delle locazioni turistiche e l’estensione della misura. Un problema concentrato in alcuni quartieri, per esempio, non giustifica limiti su tutta la città.

Due chiarimenti interessano da vicino i proprietari. Il primo: la tutela del mercato abitativo non giustifica l’obbligo per chi affitta la propria abitazione principale, perché il suo uso temporaneo non sottrae case alle locazioni di lunga durata.

Il secondo: i criteri devono essere chiari, oggettivi e pubblicati in anticipo, con tempi certi, obbligo di motivare il diniego e possibilità di ricorso. Se una singola condizione è illegittima il giudice nazionale la disapplica; se non è separabile dal resto, cade l’intero regime.

Cosa cambia per chi affitta in Italia

Per ora, nulla in modo automatico. In Italia non esiste un regime nazionale di autorizzazione preventiva e la sentenza non attribuisce ai Comuni nuovi poteri: per introdurlo servirebbe una base nella legge nazionale. Restano quindi valide le regole attuali, a partire dal Codice identificativo nazionale (CIN) da esporre nell’immobile e negli annunci.

La decisione, che segue quella del 2020 sul caso di Parigi, rafforza però la posizione delle città che vogliono intervenire, come Firenze con le restrizioni nel centro storico, e si inserisce nel confronto sull’Affordable Housing Act, la proposta europea che punta a definire quando si possono limitare gli affitti brevi nelle aree a forte tensione abitativa.

Tra le prime reazioni, la presidente di Confindustria Alberghi, Elisabetta Fabri, ha definito la sentenza un «importante contributo al dibattito» sulle locazioni brevi. Per orientarsi tra gli obblighi già in vigore, dal CIN alle sanzioni, è utile il riepilogo delle nuove regole sugli affitti brevi.

Affitti brevi, la Corte Ue apre all’autorizzazione: foto e immagini