Vendere casa come fare e quali errori evitare


Vendere casa: cose da sapere e quali errori evitare. Cosa non fare mai quando si deve vendere un immobile. Gli sbagli principali che ostacolano la cessione di una casa e consigli per venditori di immobili principianti.

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Trovarsi a dover vendere casa all’improvviso può mettere paura: il fatto di cambiare abitazione, per cercarne un’altra in una città diversa per motivi di lavoro oppure un immobile ereditato e che non verrà mai utilizzato, sono le situazioni classiche in cui si può imbattere nel corso della vita.


Come vendere casa senza commettere errori

Vendere casa può definirsi un’arte da imparare seguendo alcuni elementari consigli base. Vediamo perchè, in modo da non pentirsi una volta firmato il rogito.

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Vendere casa: prezzo di vendita troppo alto e tempi d’attesa

Il prezzo fissato per il valore dell’immobile è probabilmente il punto chiave dell’operazione: con la crisi economica e la difficoltà delle banche a concedere mutui, è l’acquirente a muovere verso il basso il prezzo finale, con annessa trattativa estenuante pur di accaparrarsi l’immobile risparmiando il più possibile e limando sul prezzo di vendita.

Se non si hanno esigenze di vendita si può puntare al fissare un prezzo più alto, valorizzando punti di forza specifici che possano attrarre quei clienti che danno valore a quei plus e quindi sono disposti a pagarli di più.

Sono eccezioni che però bisogna dimenticare quando il fattore tempo è un importante.

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Certamente, quando si è proprietari si pensa che il proprio immobile è il migliore del genere e si aggiunge un valore affettivo che è prettamente legato a noi, inoltre qualche migliaio di euro in più fanno comodo a tutti, ma se si parte con il piede sbagliato, fissando un prezzo esorbitante e non in linea col mercato, si rischia di tenere lontano fin da subito tanti potenziali acquirenti.

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L’agenzia immobiliare fissa un prezzo troppo alto

Se ci si affida ad un agente immobiliare, dall’alto della sua esperienza, della conoscenza del mercato e della zona in cui è situata l’abitazione, sarà in grado di fare una stima approssimativa di quanto può valere la casa.

Pur rimanendo liberi di chiedere con ostinazione la cifra pensata da noi ben più alta delle indicazioni dell’agenzia, bisognerà essere disposti ad andare incontro a tempi lunghi per la cessione, con il pericolo che il mercato immobiliare crolli e si rimanga con un pugno di mosche in mano.

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Potrebbe allora capitare che, girando fra più agenzie, ci si rivolga alla fine a quella che è disposta a vendere l’immobile al vostro prezzo, che si rivelerà eccessivo.

In questo modo, non avrete fatto altro che mettervi nelle mani di qualcuno che proverà a vendere la casa, senza troppo entusiasmo, perchè consapevoli del prezzo fuori mercato, ma interessati ad aggiungere un ulteriore inserzione nel catalogo, chiedendovi poi in futuro di abbassare le vostre richieste, oppure non si impegnerà più di tanto, ben sapendo di provare a fare una cosa dove difficilmente guadagnerà la provvigione.

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Come calcolare il giusto prezzo dell’immobile per vendere casa da soli

Se siete molto abili nelle trattative e vi piace confrontarvi con le situazioni difficili, potrete sempre provare  a mettere in vendita l’immobile fai da te, in particolare se il tempo non è per voi un problema.

Quindi se siete disposti a studiare ed analizzare il mercato immobiliare della vostra zona e siete disposti ad investire del tempo nella vendita della casa, il punto di partenza per determinare il prezzo giusto dell’immobile consiste nel:

  • prendere valore al mq delle case nella zona simili alla vostra,
  • moltiplicare per i mq della vostra casa per il prezzo al mq medio che avete calcolato,
  • aggiungere correttivi in base allo stato di usura rispetto al prezzo di abitazioni simili,
  • aggiungere corretti per la presenza di plus quali ascensori, terrazzi, presenza di parcheggi condominiali, custodi, impianti.

L’operazione aritmetica determinerà una sorta di prezzo finale, poi le condizioni della casa saranno fondamentali. La conoscenza del mercato e dei suoi andamenti è molto importante, se non addirittura decisivo per stabilire il miglior prezzo, ma soprattutto il tempo entro quale si vuole vendere.

  • Se si prevede un aumento del mattone e non si necessita di una vendita urgente, allora si può puntare ad un prezzo congruo.
  • Se si prevede una diminuzione del prezzo degli immobili nella zona e si ha urgenza di vendere allora si può puntare ad un prezzo a sconto rispetto al valore di mercato.

Vendere casa: l’errore di consegnare le chiavi all’acquirente prima del rogito

Sembra un consiglio banale, ma colui che potrebbe essere il futuro possibile, proprietario, fino all’atto ufficiale del rogito notarile non può vantare alcun diritto sull’immobile.

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Certamente, fra il compromesso ed il momento del rogito, potrebbe voler verificare in maniera approfondita, e più volte, le condizioni della casa, per prendere misure dei locali e condizioni dell’impianto.

Ma, nel momento in cui riceverà dalle vostre mani il mazzo di chiavi, potrebbe sentirsi in diritto di cominciare ad eseguire più sopralluoghi, senza il vostro consenso ed a vostra insaputa.

Se però, per particolari condizioni, come il fatto di abitare distanti dall’appartamento in vendita od essere fuori città per lunghi periodi causa lavoro,  si sia disposti a consegnare le chiavi, perchè si tema di perdere l’affare, è opportuno prima redigere una scrittura privata, recante i punti fondamentali dell’accordo, ad esempio:

  • la responsabilità per danni eventuali ricade su chi ha le chiavi in possesso,
  • il divieto od il consenso di utilizzare i principali impianti, luce, gas, acqua ad esempio,
  • il divieto di intraprendere qualunque lavoro all’interno dell’appartamento,
  • la possibilità di addebitare la quota parte di spese condominiali.

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Vendere casa: non dichiarare che si è ricevuto per donazione

Se l’immobile di cui siete proprietari è effetto di una donazione, dover accedere ad un mutuo per l’acquisto della casa potrebbe trattarsi di un’impresa disperata per l’acquirente.

Le banche infatti non concedono spesso mutui in favore di compravendita aventi per oggetto case precedentemente frutto di una donazione.

Tale comportamento è motivato dal fatto che la donazione potrebbe aver leso il diritto di un altro legittimo erede che, entro il limite di 20 anni dall’atto di donazione, può aprire un’azione di riduzione, chiedendo la restituzione dell’immobile.

Nel momento in cui, prima del rogito, l’acquirente scoprisse la situazione particolare, potrebbe agire contro il venditore, avendo  un valido motivo di risoluzione di un contratto preliminare.

Meglio dunque essere onesti e precisi e dichiarare la natura del possesso dell’immobile in questione.

Un muro innalzato od abbattuto da un precedente proprietario, una cantina segnata sulla mappa catastale diversa da quella utilizzata, oppure altri problemi di non attinenza fra mappa e la reale abitazione, possono portare a brutte sorprese nel momento in cui si sia realmente pronti ad effettuare l’atto notarile.

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Vendere casa senza accertarsi al catasto

Per abitazioni molto antiche, come edifici dei primi del Novecento oppure anche per condomini molto ampi, possono presentarsi alcuni errori in sede di registrazione al catasto.

La vendita della casa si effettua partendo dall’avere in mano la perfetta corrispondenza fra catasto e planimetria reale della casa.

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Vendere casa con impianti non a norma

La normativa in materia di impianto elettrico, di riscaldamento e dell’acqua, è molto restrittiva secondo la legge italiana. Tuttavia case molto vecchie, lasciate all’incuria, potrebbero non essere mai state rinnovate poichè disabitate da anni o costruite anni in cui le normative non richiedevano determinati requisiti.

Provare a vendere un appartamento ai giorni nostri, con un impianto elettrico senza le minime regole di sicurezza, potrebbe essere molto difficile.

L’acquirente si troverebbe nella condizione di doverlo rifare, con ovvie ripercussioni sul prezzo preventivato per vivere la nuova casa..

Meglio dunque far fare un sopralluogo ad un perito esperto, un geometra, un architetto od un tecnico specializzato ed abilitato in materia, che possa consigliarvi come provvedere, per rendere l’abitazione a norma.

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Vendere casa: fare cattiva pubblicità e marketing

Un tempo vendere casa si risolveva nell’ affiggere un semplice cartello al di fuori della proprietà, sul muro perimetrale o sul cancello, con indicazioni elementari della metratura, il numero di stanze, la presenza di box, cantine e solai ed un numero di telefono a cui rivolgersi per informazioni ed appuntamenti.

Oggi, non è più così banale: i possibili acquirenti si informano guardando in internet i siti delle agenzie immobiliari o dei portali specifici in materia di case, inseriscono i dati per la ricerca più conforme alle loro aspettative e fanno un giro virtuale nelle abitazioni guardando le immagini delle diverse stanze. Spesso l’acquirente ne sa più del venditore, sfrutta appieno le moderne risorse tecnologiche, navigando fra decine di opportunità, sezionando per metratura, numero di stanze, opzioni nonchè prezzo, potendo così scremare e si documenta: acquistare casa gli errori da evitare.

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Se ci si affida ad un agente immobiliare, quasi sicuramente la vostra casa risulterà sul sito specifico dell’agenzia, con foto ed indicazioni opportune ed avrà grossa visibilità e quindi più probabilità di trovare un acquirente.

Ma se invece preferite il fai da te, non scrivere un annuncio online sui portali dedicati alla vendita immobiliare potrebbe rendere l’operazione vendita molto complicata e sicuramente lunga.

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Vendere casa affidandosi a più agenzie immobiliari

Sebbene per la normativa italiana non sia vietato salvo contratti vincolanti di esclusiva, affidare l’operazione di vendita dell’immobile a più agenzie immobiliari, si tratterà di un tentativo molto superficiale e che rallenterà di molto la compravendita.

Dare l’incarico di vendere l’immobile a più agenzie, significa firmare un mandato di vendita non in esclusiva, dunque le stesse agenzie immobiliari saranno a conoscenza che vi siete affidati a più professionisti per cercare di vendere in fretta casa.

Dunque l’impegno messo dagli agenti nel lavorare alla vendita sarà sicuramente inferiore per l’ulteriore possibilità di lavorare vedendosi poi sfuggire di mano una vendita e quindi la provvigione.

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Vendere casa scegliendo in fretta l’agenzia immobiliare

In una grande città come Milano, Roma o Napoli ad esempio, vantaggi e svantaggi della posizione dell’immobile si modificano totalmente appena si cambia quartiere. Un agente immobiliare che conosce ogni aspetto della zona, ed è in grado di spingere su punti forti e limare i punti deboli, riesce a vendere con maggiore facilità.

Ecco perchè un agente che conosce bene la zona può valorizzare:

  • la sua collocazione nel quartiere,
  • la sicurezza della zona,
  • la vicinanza con mezzi pubblici, supermercati e negozi,
  • facilità di parcheggio.

Il consiglio è quello di non scegliere la prima agenzia che accetta il mandato ed il prezzo, ma sondare le agenzie, fare loro domande sulla conoscenza della zona e modalità di vendita per valutare quella più idonee.

Casa in disordine

Vendere casa senza metterla in ordine per sopralluoghi

Provate a mettervi nei panni di uno sconosciuto che viene a vedere la casa perchè intenzionato ad acquistarla e si ritrova una casa sporca, disordinata e diversa rispetto alle foto visionate tramite l’annuncio.

Soprattutto se non vivete in quella casa, assicuratevi di fissare appuntamenti per i possibili acquirenti, quando siete sicuri che tutto è in ordine e pulito ed assicuratevi del cambio d’aria, magari profumate gli ambienti e inserite piante e fiori.

Valutate la possibilità di imbiancare le pareti: una semplice tinteggiatura è in grado di rinnovare ed abbellire la casa.

Assicuratevi che tutte le lampadine siano funzionanti e valutare se cambiarle con nuove lampadine led che hanno una luce più pulita e quindi creano una buona illuminazione. Sono piccole accortenze che esaltano gli ambienti.

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Vendere casa senza evidenziare punti di forza

Ogni abitazione ha i suoi pregi, motivi per cui in passato l’avete scelta e che ora potranno rivelarsi utili per i futuri proprietari.

La presenza di un’area verde nel condominio, oppure nelle vicinanze, con un parco giochi per bambini, saranno sicuramente apprezzati da una famiglia con piccoli al seguito.

Avere scuole di ogni ordine e grado, dall’asilo nido, passando alle scuole elementari e medie, nei pressi dell’appartamento si rivelerà un punto di forza su cui puntare.

Un balcone con vista mare o montagna o un panorama particolare sono biglietti da visita niente male per un attico od un appartamento all’ultimo piano.

Parcheggiare l’auto può essere un problema, soprattutto la sera nelle grandi città. Se l’abitazione non è dotata di un box o posto auto, sapere che si ha diritto alla sosta in apposite aree, permette di non aver ogni giorno il problema di dove parcheggiare, un grosso punto a favore dell’abitazione.

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Vendere casa: come comportarsi durante le visite

Se vi siete affidati ad un agenzia immobiliare per la vendita di un appartamento sfitto, è molto probabile che l’agente stesso vi chieda di lasciargli il mazzo di chiavi per accedere senza grossi problemi.

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E’ la soluzione ideale, ma se avete timore che gli ospiti possano rompere o danneggiare qualcosa in vostra assenza, basterà portare via gli oggetti che ritenete più cari.

Quando invece l’abitazione in vendita è la vostra attuale residenza, le visite saranno prese in accordo con l’agenzia ed il cliente e quindi potrete programmarle negli orari in cui sarete in casa.

Il consiglio più adeguato, è quello di comportarsi padroni di casa gentili ed educati, è di lasciare visitare l’abitazione in maniera serena, in modo che i visitatori possano capire la disposizione dei locali, la metratura ed altri elementi per loro importanti.

Assillarli con informazioni non è il passo giusto: saranno loro stessi a voler chiedere e conoscere meglio la storia e le peculiarità della casa, porgendovi senza dubbio tutte le loro domande e perplessità

Ed aspettatevi lo sconto! Anche piccolo è sempre gradito e può risolvere positivamente una trattativa.

Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger

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