Vendere casa al di sotto del valore catastale: attento all’AdE

Decidere di vendere casa al di sotto del valore catastale comporta andare incontro ad una serie di rischi fiscali non indifferenti: dai controlli dell’Agenzia delle Entrate a imposte, sanzioni e interessi maggiori. Ecco perchè non conviene, anche se è totalmente legittimo vendere la propria casa al prezzo che si vuole.

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In Italia si può vendere il proprio immobile al prezzo che si vuole. Non esiste, infatti, alcun divieto di mettere in vendita la propria casa ad un prezzo inferiore al suo valore di mercato o, addirittura, al suo valore catastale.

Farlo però, vuol dire andare incontro ad una serie di rischi fiscali e accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il motivo è che, spesso, dietro un’operazione di questo tipo, in cui si svende l’immobile ad un prezzo non vantaggioso per il venditore, si nasconde il pagamento di somme in nero.

Per questo, nonostante l’ordinamento italiano preveda il principio di autonomia negoziale (secondo cui ogni persona è libera di concludere un contratto alle condizioni che preferisce), è importante conoscere i rischi a cui si va incontro ad intraprendere questa strada, anche con le migliori intenzioni e nel pieno della legittimità. Può succedere, infatti, che il prezzo stracciato sia dovuto ad una estrema necessità di liquidità, che spinge il venditore a svendere il proprio immobile in cambio di una maggiore velocità nella conclusione dell’operazione.

Vendere casa al di sotto del valore catastale

Prima di capire i rischi che si corrono a vendere una casa al di sotto del valore catastale, è importante calcolarlo, questo valore. Partendo dalla rendita catastale, si deve effettuare una rivalutazione del 5% e poi moltiplicare il risultato per un coefficiente:

• 110 nel caso di una prima casa;
• 120 per le seconde case.

Questo è il valore catastale, da cui si parte per calcolare le imposte e le tasse relative alla compravendita. Quando il prezzo di vendita è inferiore, quindi, si pagano comunque imposta di registro, ipotecaria e catastale riferite al valore catastale.

Quando l’Agenzia delle Entrate nota questo dettaglio, diventa sospettosa, e avvia la macchina degli accertamenti per scongiurare l’eventualità dell’evasione. Le sanzioni, gli interessi e le maggiori imposte, nel caso si accerti l’evasione, sono responsabilità del venditore quanto dell’acquirente, e l’AdE ha la possibilità di agire esecutivamente su entrambi. In un primo step, tramite una cartella esattoriale e, successivamente, con azioni di riscossione coattiva.

Attenzione alla donazione

L’autonomia negoziale si spinge fino alla vendita di un immobile ad un prezzo simbolico e alla donazione, che permette a chi riceve l’immobile di non pagare nulla. In questo caso, si parla di donazione, e si deve fare molta attenzione ad utilizzarla.

Questa, infatti, spesso è utilizzata come sotterfugio per aggirare gli obblighi previsti dalla legge sia per quanto riguarda la natura fiscale che per la natura successoria. Una donazione, non a caso, può comportare la lesione della legittima di alcuni eredi, caso che può portare all’impugnazione, o all’evitare le tasse sulla successione.

In tutti questi casi è opportuno fare tutte le valutazioni del caso, perchè il passaggio di proprietà di un immobile che non è affiancato da un passaggio di denaro congruo, agli occhi dell’Agenzia delle Entrate appare sempre come qualcosa da approfondire, anche quando si attua nel pieno della legittimità e nel rispetto di tutte le disposizioni di legge.

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