Permesso di costruire annullato: demolizione o sanzione pecuniaria?

L’annullamento del permesso di costruire può portare solamente alla demolizione o esiste un modo per salvare quanto già costruito? Una sentenza del Consiglio di Stato toglie finalmente ogni dubbio e parla nel dettaglio della fiscalizzazione dell’abuso, specificando i casi in cui si può sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria.

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Quando si costruisce un’opera edilizia, si deve obbligatoriamente richiedere un apposito permesso. Questo, in alcuni casi, può essere però annullato, e di conseguenza cambiano le sorti della costruzione stessa.

In particolare, questa va incontro o alla demolizione o alla cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso, che consiste in una sanzione pecuniaria in grado di salvare la costruzione dalla demolizione. Quando però, è concesso dalla legge, e quando invece non c’è proprio nulla da fare?

La sentenza n. 7413 del 19 settembre 2025 del Consiglio di Stato toglie finalmente ogni dubbio e parla chiaramente dei limiti alla fiscalizzazione dell’abuso, indicando la differenza tra vizi formali e vizi sostanziali del titolo edilizio che danno luogo, rispettivamente, alla sanzione o alla demolizione. Ecco, quindi, in sostanza, quando si può ricorrere alla fiscalizzazione dell’abuso per salvare la costruzione dalla demolizione e quando invece non si può.

Annullamento del permesso di costruire

Quando un permesso di costruire viene annullato, la regola generale sancisce che le opere debbano essere demolite e che la situazione debba essere ripristinata alle condizioni precedenti la costruzione. A dirlo è l’art. 38 del Testo Unico dell’Edilizia, il quale introduce anche la possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria. Si tratta di un’eccezione che non può essere applicata a tutti i casi di demolizione e che è limitata a poche casistiche. Viene definita fiscalizzazione dell’abuso e vi si può ricorrere quando:

• si presenta un’impossibilità di ripristino di ordine tecnico-costruttivo (e non economico od operativo),
• l’immobile non è integralmente abusivo,
• l’opera non presenta vizi sostanziali ma solamente formali.

Nella sentenza n. 7413 del 19 settembre 2025, il Consiglio di Stato ha sottolineato che:

“rinvenire l’impossibilità di demolizione nel mero danno così arrecato finisce per costituire, in pratica, un sostanziale aggiramento della regola che vede nella riduzione in pristino la ordinaria sanzione dell’abuso edilizio”.

Limiti e regole da seguire

La sentenza risponde ad un caso in cui un privato aveva acquistato un terreno sottoposto a vincolo paesaggistico con un fabbricato in degrado, per il quale aveva ottenuto un permesso di costruire costruire per la ristrutturazione tramite demolizione e ricostruzione, previo nulla osta paesaggistico.

Il contribuente però, ha costruito discostandosi completamente dal progetto originale, sia nella forma che nei materiali, motivo per cui il permesso è stato annullato ed è andato incontro alla demolizione, senza possibilità di tramutare la demolizione in una fiscalizzazione dell’abuso.

Secondo il Consiglio di Stato, infatti, il nuovo fabbricato è integralmente abusivo e non vi è modo di incastrarlo nei limiti della fiscalizzazione. Il Consiglio di Stato, a questo proposito, ricorda che la fiscalizzazione resta un’eccezione e non può applicarsi in presenza di vizi sostanziali, che l’impossibilità di demolizione deve essere dimostrata come oggettiva e tecnico-costruttiva e non legata a costi o difficoltà esecutive, e che la demolizione è l’unica conseguenza quando ci si trova di fronte ad un abuso totale.

Di conseguenza, si può ricorrere alla fiscalizzazione solamente in presenza di vizi puramente formali, e non si può fare ricorso una volta emesso il diniego di fiscalizzazione, poichè questo è un atto vincolato.

Annullamento del permesso di costruire: foto e immagini