Domanda di sanatoria edilizia: quando non si può presentare

Presentando una domanda di sanatoria edilizia si ha la possibilità di sanare un’opera abusiva su un immobile. Non sempre però, questa possibilità è concessa. Nonostante le enormi semplificazioni che il Decreto Salva Casa ha introdotto in materia, infatti, ci sono alcuni casi in cui non è possibile presentare la domanda.

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Il Decreto Salva Casa ha rimescolato parecchie carte in tavola in materia edilizia. Dalla revisione delle altezze per l’abitabilità alle semplificazioni per il cambio di destinazione d’uso, le modifiche apportate sono numerose e toccano parecchi campi. Uno di quelli più importanti, però, rimane quello che fa riferimento al titolo edilizio in sanatoria, per regolarizzare interventi abusivi su immobili residenziali. Grazie a questa procedura, infatti, un abuso può essere sanato e l’immobile può essere sgravato dall’irregolarità, a patto che si rispettino tutti i requisiti minimi necessari.

In particolare, il Decreto Salva Casa ha semplificato di molto l’ottenimento della sanatoria per quelle che sono definibili piccole difformità, grazie al fatto che per loro non è più necessaria la doppia conformità. Queste però, devono rispettare comunque le regole urbanistiche e tecniche previste dalla normativa vigente al momento di presentazione della domanda e alla realizzazione dell’opera. Esistono dei casi che, ovviamente, esulano da tutto ciò, e per cui non è possibile presentare domanda di sanatoria: ecco quali.

Domanda di sanatoria edilizia

A trattare la materia della sanatoria edilizia è il Testo Unico dell’Edilizia. Su questo Testo è intervenuto il Decreto Salva Casa, introducendo l’articolo 36-bis, il quale specifica che le piccole difformità possono essere sanate con una procedura semplificata solamente se:

• rispettano le regole urbanistiche in vigore alla presentazione della domanda di sanatoria,
• rispettano le regole tecniche in vigore alla realizzazione dell’opera.

L’articolo 36, inoltre, specifica che la possibilità di presentare la domanda si applica solamente agli interventi di ristrutturazione pesante già realizzati, e non alle nuove costruzioni che non rispettano i limiti imposti dalla normativa vigente. Non basta però, perchè le restrizioni per presentare una domanda di titolo edilizio di sanatoria riguardano anche il rispetto di tempistiche ben precise. Queste, in particolare, fanno riferimento alle sanzioni amministrative e all’ordine di demolizione.

Affinchè si possa richiedere la sanatoria, stando alla normativa, si deve presentare la domanda prima di ricevere una sanzione amministrativa ed entro e non oltre i 90 giorni dal ricevimento dell’ordine di demolizione. Decorsi questi termini, il proprietario dell’immobile su cui grava l’abuso, è tenuto ad eliminare l’opera abusiva a sue spese.

Impossibilità di sanare un abuso

Come si legge nell’articolo 33 del TUE:

“Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell’abuso”.

A questo riguardo si è espressa recentemente anche la Corte di Cassazione, con la sentenza 14130/2025. Il caso vede il ricorrente condannato per un abuso edilizio nel 2019. Secondo il ricorrente, aveva ancora diritto a richiedere la sanatoria, ma la Corte ha sottolineato che il termine ultimo per farlo non è illimitato. Nello specifico, per le opere abusive realizzate senza permesso o in totale difformità da esso, la richiesta di un titolo edilizio in sanatoria può essere presentata solo entro 90 giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.

Infine, la sanzione pecuniaria nei casi diversi dalla ristrutturazione non rappresenta una finestra temporale utile per sanare l’abuso.

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