Convocare l’assemblea di condominio: quali i mezzi validi?

Quali sono i mezzi validi per convocare l’assemblea di condominio secondo la legge? Nell’era dei gruppi whatsapp, delle spunte blu, delle mail a ogni ora del giorno e della notte, quali sono i mezzi di comunicazione che secondo la normativa vigente sono adatti a inviare avvisi e comunicazioni ai condomini?

Guarda il video

Uno dei compiti dell’amministratore di condominio sta nel convocare l’assemblea, e informare tutti i condomini riguardo l’ordine del giorno, gli argomenti da trattare e le novità di interesse per la vita in condominio. Quale mezzo deve usare, però, per farlo, e per farlo a norma di legge? A regolare questa delicata materia, che sempre più spesso viene dibattuta alla luce dei nuovi mezzi di comunicazione, è l’articolo 66, comma terzo, delle disposizioni di attuazione al Codice Civile.

Oltre a questo però, è stato necessario aggiungere ulteriori specifiche, perchè sempre più spesso gli amministratori di condominio comunicano con i condomini con mezzi non validi, ma di uso comune, che spesso possono essere mal gestiti. Alla base della questione c’è la presunzione di conoscenza degli avvisi da parte del ricevente. Ossia, l’assunto che i riceventi siano a conoscenza degli avvisi ricevuti. Ecco cosa dice la legge.

Convocare l’assemblea di condominio

Periodicamente l’amministratore di condominio deve convocare l’assemblea per fare il punto sulla gestione dello stabile e per aggiornare i punti all’ordine del giorno. Nella convocazione devono essere presenti il luogo e l’ora della riunione o, se in videoconferenza, la piattaforma con il link su cui si terrà la stessa. Secondo l’articolo 66, comma terzo, delle disposizioni di attuazione al Codice Civile, gli unici mezzi di comunicazione considerati idonei per avvisare i condomini dell’assemblea sono:

• la raccomandata,
• la Posta Elettronica Certificata (PEC),
• il fax,
• la consegna a mano.

Questa è una norma inderogabile, e che pertanto non può essere modificata in alcun modo, anche se sono gli stessi condomini a chiedere all’amministratore un mezzo di comunicazione diverso. Lo stesso articolo specifica che:

“in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati”.

I nuovi mezzi di comunicazione

Stando a quanto visto finora, quindi, è ovvio come non sia possibile, per l’amministratore, convocare l’assemblea di condominio per mezzo mail ordinaria o, addirittura, whatsapp. Nonostante le spunte blu, i gruppi e la quotidianità con cui si utilizzano le caselle e-mail, questi non sono considerati mezzi idonei a ritenere valida la convocazione. Una specifica in questo senso, arriva dalla Corte di Cassazione, che con l’ordinanza n.16399 del 18 giugno 2025 spiega che:

“la non derogabilità di tale previsione si fonda sulla tutela degli interessi fondamentali del condominio, perchè la posta elettronica ordinaria, a differenza di quella certificata, non è in grado di documentare con la necessaria certezza la consegna dell’atto all’account del destinatario, non essendo assistita dalla necessaria presunzione di conoscenza da parte del ricevente”.

Infine, la Corte di Cassazione sottolinea che:

“solo il regolamento di condominio (di natura contrattuale) può stabilire forme alternative a quelle indicate nell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile, a condizione però che esse consentano di ritenere soddisfatta la presunzione di conoscenza degli avvisi di convocazione”.

Mail ordinaria e whatsapp, che vanno bene per la comunicazione del verbale dell’assemblea, non sono quindi idonei a convocare l’assemblea, in nessun caso.

Convocare l’assemblea di condominio, quali i mezzi validi?: foto e immagini