Atto di compravendita nullo: tutte le cause possibili
- Laurea in Belle Arti
In quali casi si può considerare un atto di compravendita nullo? L’atto di compravendita è il documento più importante in una trattativa immobiliare, ma in alcuni casi questo può essere dichiarato nullo, con tutte le conseguenze del caso. Ecco tutte le evenienze che causano l’annullamento di un atto di compravendita.
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Quando si acquista un immobile, si passa per un iter non lunghissimo, ma sicuramente delicato. Prima si deve fare una proposta scritta, si entra nella fase di trattativa e, dopo l’accettazione della proposta, si stipula il compromesso. L’ultimo step della compravendita è l’atto di rogito notarile, che sancisce una volta per tutte e in via ufficiale il passaggio di proprietà dal vecchio al nuovo proprietario. Si tratta, quindi, di un atto decisamente importante, su cui il diritto civile si sofferma in modo preciso.
Nonostante tutte le precauzioni e le attenzioni però, può capitare che un atto di compravendita venga definito nullo (e che, conseguentemente, si annullino tutti i suoi effetti sulla titolarità dell’immobile). I motivi principali riguardano il contrasto con la normativa vigente o l’illecito dell’oggetto, ma è bene conoscere tutti i casi specifici in cui si può incorrere nell’annullamento dell’atto di compravendita, prima ancora di iniziare una trattativa per l’acquisto di un immobile.
Le cause di annullamento
I motivi alla base dell’annullamento di un atto di compravendita, che può essere richiesto entro un periodo che va da 5 a 20 anni (in base ai singoli casi), sono legati all’invalidità del contratto. In particolare, i casi riguardano:
- i vizi del consenso (per errore, violenza o dolo);
- l’incapacità (legale o naturale) di una delle parti;
- il conflitto d’interessi nel caso di una vendita con rappresentanza.
Il primo caso fa riferimento ad un consenso dato per errore, dietro minaccia o violenza, oppure ottenuto con l’inganno. Nel secondo caso invece, si fa riferimento a soggetti incapaci legalmente di sottoscrivere un contratto, come minori, interdetti o incapaci di intendere e di volere. Se l’altra parte era a conoscenza della situazione oppure ha agito in malafede, si può quindi richiedere l’annullamento della compravendita firmata da questi soggetti. Infine, il terzo caso riguarda il conflitto di interessi che può sorgere quando una delle parti è rappresentata da un soggetto terzo, il quale non agisce a favore del proprietario, ma secondo il proprio tornaconto.
Atto di compravendita nullo, che conseguenze ci sono?
Una volta annullato l’atto però, quali sono le conseguenze sulle parti? Innanzitutto, la proprietà dell’immobile torna al precedente proprietario. In questo senso infatti, l’annullamento funziona in forma retroattiva, ossia si ritiene che non sia mai esistito. A livello economico invece, le parti devono restituire quanto ricevuto, e riavere quanto pagato. L’annullamento ha effetti identici anche se, dal momento della compravendita, l’immobile è stato trasferito, in quanto il nuovo proprietario non può cedere un bene che non possiede.
Sia il compratore che il venditore, quindi, non possono far valere nei confronti di terzi il contratto nullo, e tutte le obbligazioni accessorie ad esso connesse decadono in automatico con il suo annullamento. Un caso particolare è quello che riguarda l’illecito dell’oggetto, ossia un vizio nell’immobile oggetto della compravendita. Nel caso di immobili con abusi edilizi, se l’abuso non è stato dichiarato nell’atto, l’acquirente può chiedere l’annullamento dell’atto e il venditore (se in malafede) rischia sanzioni penali e addirittura la demolizione dell’immobile.
Se invece l’abuso è stato dichiarato nell’atto, e quindi l’acquirente è a conoscenza del problema, l’atto non si può annullare a posteriori, poiché firmando l’acquirente dichiara di accettare la situazione e, laddove possibile, di sanarla. Queste sono tutte cose fondamentali da sapere prima di comprare casa.
