Immobile con abusi edilizi: l’atto di vendita è valido?
- Esperto legale, Giornalista
Può essere viziato da nullità il contratto di compravendita di un bene immobile che presenti un abuso edilizio? Per la sussistenza in capo ad una casa di difformità edilizie cosa deve fare l’acquirente per tutelare il proprio acquisto?
Al momento del rogito è possibile che l’acquirente scopra come sull‘immobile gravino una o più difformità edilizie.
A tal punto, sulla soglia della conclusione del contratto è possibile chiedersi se la vendita sia valida ed efficace.
La legge, si sa, non ammette ignoranti né tutela gli incauti acquisti, pertanto nella fase delle trattative è onere dell’acquirente accertarsi con controlli urbanistici di eventuali difformità edilizie tali da poter mettere a repentaglio gli effetti traslativi del diritto di proprietà.
Bene gravato da abusi edilizi: è vendibile?
A tale interrogativo è possibile rispondere con l’art.46 del DPR n.380 del 2001 ai sensi del quale:
«Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù».
Secondo tale disposizione tutti gli atti dispositivi del diritto reale su bene immobile sono nulli qualora non sussistano i permessi a costruire.
Di fatto secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente è netta la distinzione tra “difformità primaria” che concerne l’assenza di titoli utili a costruire – da cui derivi la nullità dell’atto di vendita- ed una difformità secondaria che riguarda piccole variazioni ai progetti iniziali di edificazione.
In tale ultimo caso si potrebbe contestare una responsabilità in capo alla Pubblica Amministrazione tale da non poter inficiare la validità dell’atto di compravendita.
In sostanza al di fuori degli abusi edilizi, le variazioni di difformità secondaria non sono tali da impedire la circolazione libera degli immobili secondo quanto risulta dalla circolare n.3138 del 1994 emessa dal Consiglio Nazionale Notariato.
Variazioni di difformità secondaria: la validità dell’atto di vendita non è intaccata
Con apposita sentenza del 2017, la Suprema Corte di Cassazione ha assolto il notaio dall’imputazione del reato di falso ideologico configurato e contestatogli per aver evitato di menzionare nell‘atto di vendita le difformità edilizie che presentava un immobile.
Con tale sentenza anche la corte di Cassazione sezione penale, ha confermato che gli interventi edilizi minori non inficiano la nullità di un atto di compravendita.
La responsabilità del notaio per gli immobili aventi vizi di difformità edilizia
La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità nella stesura dell’atto pubblico avente ad oggetto la vendita di un immobile redatto nelle forme prescritte dalla legge (sentenza n.35999/2008) poiché contenente le dichiarazioni rilasciate dinnanzi al pubblico ufficiale dalle parti del contratto che hanno l’obbligo di dichiarare il vero e rispondono delle proprie affermazioni mendaci.
Nel caso di specie, la Corte di Cassazione nel confermare l’insussistenza del reato di falso ideologico a carico del notaio per gli atti di vendita di immobili che presentino vizi di difformità, a confermare tale orientamento, prescrive:
“Nessun obbligo riguarda il notaio, tenuto solo a verificare che, per dichiarazione dell’alienante, risultino gli estremi della conformità agli strumenti urbanistici o della concessione rilasciata in sanatoria, o come prescritto dalla legge 28 febbraio 1985 n. 47, art. 17 e art. 40, comma 2° nel testo poi sostanzialmente riprodotto dal D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, art. 46”.
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Vizi del bene immobile acquistato: la responsabilità del venditore
Qualora l’acquirente sia venuto a conoscenza dei vizi di difformità gravanti sull’immobile acquistato a seguito della redazione dell’atto di vendita, si potrebbe azionare nei confronti dell’ex proprietario un’azione per il risarcimento dei danni subiti per aver ricondotto in regola l’immobile in termini amministrativi.
L’acquirente potrà agire in tal modo sia per ottenere la riduzione del prezzo della compravendita o la risoluzione del contratto qualora sia possibile.
La responsabilità del venditore per le difformità secondarie dell’immobile non sussiste qualora l’acquirente al momento del rogito ne fosse potuto venire a conoscenza attraverso atti di media diligenza.
