Case vincolate: si possono vendere, ma solo se segui questo percorso
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Vendere un immobile vincolato dalla Soprintendenza non è la cosa più semplice del mondo, ma non è nemmeno impossibile. Quando c’è di mezzo la Soprintendenza, infatti, qualsiasi modifica interna o esterna è regolamentata, e anche la vendita ha molti limiti: come fare per concludere l’operazione.
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Molto spesso in Italia si sente parlare di immobili vincolati quando si parla di palazzi storici, ville d’epoca, chiese o edifici all’interno di contesti urbani tutelati. Ma cos’è, nel dettaglio, questa Soprintendenza? La Soprintendenza è un organo dello Stato italiano che fa parte del Ministero della Cultura e che ha l’incarico di tutelare e proteggere i beni culturali e paesaggistici del territorio.
In poche parole, la Soprintendenza si occupa di garantire che gli immobili sotto la sua supervisione vengano conservati, valorizzati e gestiti nel rispetto della legge. Tra i suoi compiti ci sono:
- il vincolo dei beni (edifici, monumenti, siti archeologici, paesaggi di interesse storico, artistico o culturale),
- le autorizzazioni e i controlli per i lavori di restauro, ristrutturazione o modifiche,
- la tutela del patrimonio attraverso interventi di conservazione, recupero e valorizzazione,
- la prevenzione degli abusi, dannosi per il patrimonio storico e culturale,
- la consulenza tecnica su progetti, valutazioni d’impatto e documentazioni necessario per i lavori su immobili o aree vincolate.
Come si fa, quindi, se si vuole vendere un immobile vincolato dalla Soprintendenza?
Immobile vincolato dalla Soprintendenza
Il vincolo della Soprintendenza riguarda sempre l’esterno degli immobili, e a volte anche l’interno. Pertanto, non si possono fare lavori liberamente e qualsiasi intervento deve essere autorizzato in via preventiva dall’organo.
Rientrano tra i lavori da autorizzare anche le modifiche estetiche minime, e solitamente ottengono l’autorizzazione solamente i lavori di manutenzione e restauro conservativo. Fanno più fatica, invece, gli interventi che modificano i volumi, i prospetti e le caratteristiche storiche degli immobili. Inoltre, la Soprintendenza ha anche la facoltà di imporre materiali, colori e tecniche specifiche per i lavori di ammodernamento.
Va da sè, che anche la vendita di un immobile vincolato sia parecchio limitata rispetto alle pratiche standard. Si tratta di un’operazione possibile, ma che deve necessariamente seguire diversi step.
Il primo è la valutazione realistica dell’immobile, che consideri anche i vincoli e gli obblighi di conservazione, la manutenzione periodica e la documentazione storica e tecnica inerente.
Inoltre, si deve consultare la Soprintendenza per ottenere informazioni dettagliate sulle autorizzazioni e la documentazione, e per verificare che non ci siano prescrizioni per gli interventi strutturali, restauri o modifiche estetiche. Il tutto serve per garantire trasparenza e sicurezza nei confronti dell’acquirente.
L’iter da seguire
Prima di mettere la casa sul mercato, però, si deve dare la prelazione di acquisto allo Stato, pena l’annullamento o la contestabilità dell’atto di vendita. Per farlo basta comunicare l’intenzione di vendere alla Soprintendenza o al Ministero della Cultura.
Se entro un certo termine (solitamente 60 giorni) non si esercita il diritto di prelazione, si può vendere l’immobile al miglior acquirente e procedere con il contratto preliminare e gli altri step. Nella pubblicità è opportuno segnalare la presenza del vincolo e, in alcuni casi, inserire il vincolo di destinazione d’uso, per preservare la tutela dell’edificio anche dopo il passaggio di proprietà.
Vendere un immobile vincolato può far accedere ad agevolazioni o contributi per la manutenzione e il restauro dei beni tutelati, il che può rappresentare un vantaggio per i potenziali acquirenti.
Alcune regioni, infatti, prevedono incentivi fiscali e detrazioni per interventi per il miglioramento dell’efficienza energetica, per esempio. Tutto ciò espletato, si può procedere seguendo l’iter classico delle compravendite.
