Vendita di appartamento senza posto auto condominiale: è valida?

Chi acquista un bene immobile in un Condominio, senza il diritto al posto auto nel cortile, potrà agire per ottenere l’invalidità del contratto? Il posto auto gli spetta di diritto? Ecco cosa dice la normativa in materia.

Vendita di un appartamento in assenza di posto auto condominiale: è valida?
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Qualora un nuovo condomino, agevolato dall’idea di beneficiare di un posto auto ad hoc, acquisti un immobile all’interno di un Condominio, cosa accade se, all’atto dell’acquisto, non benefici anche del diritto al posto auto nel cortile ?

Ed ancora, cosa si verifica se l’affare è stato concluso con la convinzione da parte dell’acquirente, di concludere l’affare per sfruttare il posto auto in una zona in cui è ubicato l’immobile, tra l’altro, priva di possibilità di parcheggio esterne al cortile condominiale?

Acquisto di un immobile in condominio comporta diritto al posto auto?

Sulla scorta dell’interrogativo succitato, occorre chiedersi se l’acquisto di un immobile di un Condominio, comporti l’esercizio del diritto al posto auto nel cortile da parte del nuovo condomino.

La risposta è stata data da una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 26911/17 del 14.11.2017).

Invero a partire dal 2005 la legge prefigura che il posto auto possa essere venduto separatamente nell’ambito di un edificio condominiale.

Chi, pertanto, acquista un immobile in un Condominio, non potrà esercitare automaticamente il diritto al posto auto nello spazio comune in cui parcheggiano anche gli altri comproprietari.

Per gli immobili acquistati tra il 1967 ed il 2005 sussiste un’altra regola.

Per effetto della normativa precedente all’entrata in vigore della Legge Ponte (765/1967), tutte le aree di parcheggio dovevano essere edificate liberamente senza essere destinate ad alcun vincolo.

Ai sensi della Legge Ponte, di contro, le nuove costruzioni dovevano avere il vincolo delle aree annesse destinate ad uso parcheggio secondo una precisa proporzione: ogni 10 metri quadri di costruzione, è necessario che venga realizzato un parcheggio di 1 mq.

Aree sottoposte a vincolo di parcheggio: cosa afferma la Legge Ponte

Vendita di un appartamento in assenza di posto auto condominiale: è valida?
Box auto grande

In forza di tale disposizione, tutte le aree di parcheggio vincolate preventivamente sono apposte per salvaguardare l‘ordine pubblico e la vivibilità delle città.

Pertanto è fondamentale che siano previste aree destinate esclusivamente al parcheggio dei veicoli con conseguente vincolo esclusivo di utilizzo, al fine di evitare l’abbandono scriteriato di veicoli ed il conseguente blocco della circolazione stradale

Al fine, pertanto, di arginare il problema atavico del traffico, la legge ha prefigurato che le aree destinate al parcheggio, edificate in vigenza dell’atto legislativo, costituiscano, a tutti gli effetti, pertinenze al servizio degli appartamenti.

Pertanto, per addivenire alla soluzione dell’interrogativo supposto, l‘acquisto di un bene immobile in un condominio consente al costruttore di riservarsi il diritto di proprietà su tali aree, cedendole a terzi non proprietari di immobili, ma senza escludere il singolo condomino dal diritto di farne uso.

Diritto del condomino sul posto auto condominiale: cosa cambia dal 2005?

Per gli immobili edificati a seguito del 2005, che non rientrano pertanto nell’arco temporale di vigenza della Legge Ponte, è stata liberalizzata la vendita dei parcheggi, tale da non costituire più una pertinenza dell’immobile servito e, dunque, non costituendo più di uso esclusivo del proprietario dell’abitazione apposta nel condominio.

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Resta, tuttavia, l’obbligo in capo al costruttore di provvedere ad edificare degli spazi adibiti al parcheggio, ma di fatto al proprietario dell’immobile, spetterà investire anche sul posto auto o lasciare la propria autovettura in un box esterno, a pagamento.

Sulla scorta dell’innovazione normativa, è possibile affermare che per gli immobili edificati fino al 2005, il posto auto non potrà essere ceduto ad un soggetto terzo rispetto al titolare dell’immobile condominiale. All’acquisto della casa fa seguito il diritto al parcheggio nel cortile condominiale: in caso contrario, l’acquirente, che ha sempre diritto di ottenere il posto auto connesso all’abitazione, se non verrà soddisfatto, potrà agire in giudizio al fine di ottenere la nullità del contratto di acquisto dell’immobile.