Posto auto in condominio


Come è regolamentato il posto auto in condominio. La normativa in vigore, come risolvere le situazioni specifiche che si possono creare. La manutenzione e come difendere i propri diritti.

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Con il massiccio sviluppo del traffico, le problematiche relative all’auto ed al suo parcheggio sono aumentate a dismisura, comportando conseguenze inimmaginabili al momento in cui venivano costruiti i condomini nelle città privi dei posti auto necessari.

Ecco che il legislatore è dovuto intervenire, più volte nel corso del tempo, per regolarizzare e legiferare in materia di posti auto in condominio, in modo da risolvere nel modo più semplice possibile le tante beghe che sono solite nascere per questioni relative al parcheggio, all’utilizzo senza permesso oppure all’abbandono di auto vecchie ed oggetti, occupando uno spazio senza diritto o in maniera permanente.


Posto auto in condominio: normativa

Conoscere la normativa che regola il parcheggio all’interno di un condominio, comprese tutte le sue evoluzioni fino a quella attualmente in vigore, permette di risolvere gran parte delle questioni in maniera civile, senza la necessità di adire alle vie legali.

Il codice civile non ha al suo interno norme ed articoli che affrontino la questione in maniera diretta: pertanto si è ricorso all’applicazione delle regole in tema di spazi condominiali.

Inoltre, a venire in soccorso sul piano legislativo, è di grande aiuto la normativa sulla costruzione di edifici e condomini, cui il legislatore ha posto molta attenzione nel corso degli anni.

Evoluzione delle leggi posto auto in condominio dal 1942 al 1967

Con la legge n 1150/1942 nasce ufficialmente la prima normativa italiana in materia di urbanizzazione; da questo momento in avanti, per edificare, occorre richiedere presso il Comune di competenza una licenza edilizia.

Tuttavia, non essendo ancora di uso comune l’automobile, il legislatore non citò all’epoca in alcun modo una modalità per regolarizzare la presenza di vetture all’interno dei condomini.

Immobili costruiti fra il 1967 ed il 2005

Con la legge n° 765/1967 detta Ponte, viene introdotto il vincolo per le nuove edificazioni di realizzare aree dedicate al parcheggio delle vetture, rispettando la proporzione di un parcheggio di 1 mq ogni 10 mc di costruzione.

Il concetto cardine della modifica era intervenire in maniera da regolare il traffico, consentendo di alleggerire la presenza delle auto ai bordi delle strade. Gli spazi adibiti nel condominio a tale funzione vengono considerati pertinenze dell’appartamento e dunque collegate, come accade per cantine, solai, etc.

Immobili costruiti dopo il 2005

La Legge 28 novembre 2005, n. 246, detta Semplificazione, lascia inalterata la disposizione in materia di creazione di spazi per il parcheggio, ma liberalizza la compravendita: il posto auto rimane assegnato, al momento della costruzione, a ciascun appartamento secondo la metratura, ma perde la definizione di pertinenza.

Dunque se il costruttore del palazzo sceglie di vendere in maniera separata appartamento e posto auto, è libero di farlo.

Posto auto in condominio insufficiente: cosa fare?

Una delle situazioni che porta più comunemente a litigi e discussioni è quando il condominio non ha sufficienti posti per garantire ad ogni condomino il parcheggio di almeno un’auto.

E’ compito dell’assemblea condominiale intervenire a regolamentare, stabilendo il criterio di rotazione nell’utilizzo dell’area, che può essere su base mensile, settimanale o giornaliera.

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Quale maggioranza in assemblea

La maggioranza necessaria in assemblea per approvare il calendario dei turni di parcheggio è pari almeno alla metà dei millesimi dei condomini partecipanti.

Sempre in assemblea si può deliberare in merito alla necessità di delimitare gli spazi appositi facendo dipingere strisce delimitanti.

Cosa fare se l’auto è troppo grande per entrare nel posto assegnato

Oggi stabilire la dimensione standard di un’autovettura è abbastanza complicato. La comparsa sul mercato di modelli come i SUV, che per lunghezza ed ampiezza sono molto più grandi di un’auto tradizionale, può comportare problemi in fase di parcheggio.

Se l’autovettura non entra nello spazio assegnato all’interno del condominio, il proprietario non ha il diritto di fare ricorso al giudice per ridefinire l’ampiezza del parcheggio.

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Chi può parcheggiare in condominio

Sembra scontato, eppure per vietare ad estranei ed ospiti, ovvero persone non proprietari di un appartamento nello stabile, di parcheggiare, occorre che l’assemblea deliberi con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, purchè i partecipanti rappresentino almeno 500 millesimi.

Sarà poi compito dell’amministratore far apporre un relativo cartello all’ingresso del condominio per indicare il divieto.

Il requisito fondamentale non è la residenza nello stabile, quanto la titolarità del diritto in veste di proprietario oppure in possesso di regolare contratto di locazione.

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Come vietare il parcheggio condominiale ad estranei

Una modalità corretta per impedire l’accesso, anche solo temporaneo, ad estranei, che intendono approfittare per parcheggiare la propria autovettura, è quella di far installare un cancello od una sbarra.

Sarà quindi necessario dotare tutti i condomini di apposita chiave o comando elettrico per accedere con l’auto, oltre a lasciare un passaggio pedonale aperto, qualora vi siano negozi al piano terra.

L’installazione del cancello/sbarra richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, a patto che rappresentino almeno 500/1.000.

Avere due auto determina il diritto a due posti auto?

Essere proprietario di due autovetture non determina il diritto ad usufruire di due posti auto all’interno del condominio.

Soltanto se i posti disponibili siano in eccedenza, ovvero che tutti possano parcheggiare almeno un veicolo, allora nasce il diritto a lasciare nel posto condominiale la vettura.

Si può vendere il posto auto in condominio?

La risposta alla domanda dipende dal periodo di costruzione dell’immobile.

Immobili costruiti prima del 1967

Fino al 1967 non esisteva alcuna regolamentazione in materia edilizia che prevedesse l’obbligo di realizzare aree dedicate alle autovetture. Pertanto ci si deve attenere ai documenti presso il catasto per verificare come siano state registrate e dichiarate eventuali spazi all’interno di un edificio.

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Immobili costruiti fra il 1967 ed il 2005

L’entrata in vigore della legge Ponte ha cambiato radicalmente la disciplina: all’interno di un condominio devono essere previste zone per il parcheggio delle auto, considerate pertinenza di ciascun appartamento.

Pertanto la vendita dell’immobile prevede ed include anche il posto auto: se l’acquirente non ottiene che venga incluso nel contratto, l’accordo è nullo.

Immobili costruiti dopo il 2005

La Legge 28 novembre 2005, n. 246, detta Semplificazione, ha cambiato radicalmente la materia dando luogo alla liberalizzazione della vendita di parcheggi, non più pertinenza dell’appartamento.

In questo modo, senza intaccare l’obbligo di realizzare aree dedicate al parcheggio delle auto, la compravendita di un appartamento all’interno del condominio può avvenire in maniera separata dal rispettivo posto auto.

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L’acquirente, al momento della trattativa, dovrà quindi chiarire che l’operazione comprende anche il posto auto condominiale.

Sarà anche libero di non procedere all’acquisto del posto auto, decidendo spontaneamente di lasciare la vettura in altro luogo; il venditore dell’immobile potrà così tenersi la proprietà del posto, vendendolo in un altro momento.

Posto auto in condominio: usucapione

Parcheggiare la propria auto nello stesso identico posto per almeno 20 anni non determina il diritto a considerarsi proprietario di quel determinato spazio.

Perchè scatti il diritto di usucapione, occorre che si abbia utilizzato, in buona fede, per almeno 20 anni il posto auto, in maniera continuativa e, come chiarito dal legislatore, è necessario che ci si sia comportati a tutti gli effetti come i proprietari. Per semplificare, aver installato una recinzione od aver messo una sbarra per non consentire l’accesso ad altri è uno di quegli atti che soltanto un proprietario compie di solito.

Se una di queste operazioni non è stata effettuata, non scatta in alcun caso l’usucapione del posto auto.

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Posto auto in condominio: ripartizione spese

L’utilizzo della area di sosta all’interno di un edificio spetta a tutti i condomini, come più volte rimarcato dalla Corte di Cassazione. Al momento però di procedere alla ripartizione delle spese di manutenzione (dipingere le linee dell’area, asfaltatura, etc), si segue il concetto base dei millesimi di proprietà.

Auto, Giardino

Posto auto in condominio: rimozione forzata

Una delle cause principali che fanno scatenare discussioni infinite è quando un auto vecchia, da rottamare od altro veicolo (ad esempio un classico caso è quello del camper) occupi uno o più posti condominiali.

Come più volte sottolineato dalla Corte di Cassazione, nessun condomino può in alcun modo esercitare un atto di forza, provvedendo a rimuovere il veicolo di sua volontà, ricorrendo ad esempio a ditte specializzate nel rimorchiare auto.

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Pertanto, dovrà essere seguito un codice di comportamento ad hoc che prevede:

  • Chiedere l’intervento dell’amministratore condominiale, il quale avrà il poter di chiedere la rimozione del veicolo al legittimo proprietario. Potrà inoltre applicare la relativa sanzione ai sensi dall’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice del condominio, consistente in una multa minima di € 200, che può arrivare anche a € 800.
  • Se l’intervento non ha sortito alcune effetto, occorre chiedere al Giudice un provvedimento di urgenza (art. 700 c.p.c.), oppure un provvedimento cautelare (art.1168 c.c.).

Si può recintare il posto auto in condominio?

Il codice civile non vieta al legittimo proprietario di recintare e chiudere il proprio posto auto, trattandosi di una proprietà equivalente ad un comune terreno agricolo.

Tuttavia, è necessario rispettare le altrui proprietà e gli spazi comuni, dunque occorre installare mezzi dissuasori come sbarre, paletti o recinzione, purchè non si ostacoli il regolare passaggio di mezzi e persone.

Se però, è il regolamento condominiale a vietare la chiusura, allora non è possibile installare alcunchè.

Auto, Giardino

Trasformare giardino in posto auto

Le esigenze nel corso del tempo possono cambiare ed anche la vita del condominio, con il ricambio generazionale, può modificarsi, anche in maniera notevole.

Per poter trasformare una zona del cortile da giardino in parcheggio per auto, è necessaria la seguente maggioranza qualificata dell’assemblea:

  • il voto favorevole dei 4/5 dei partecipanti al condominio
  • il voto favorevole dei 4/5 del valore dell’edificio (800/1.000)

Tuttavia il Comune può intervenire e bloccare l’operazione, qualora ritenga che non siano stati rispettati determinati parametri come ad esempio lo spazio minimo di verde rispetto a quello asfaltato.

Davide Bernasconi
  • Redattore specializzato in Design
  • Scrittore e Blogger

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