Usucapione: cos’è e come funziona?

Usucapione. Definizione ed origini del termine. Quali beni possono essere oggetto di usucapione. Tempi minimi di decorrenza. Requisiti fondamentali: come provare il possesso. Agire in giudizio: mediatore, ricorso in Tribunale. Come si fa la causa. Costi da sostenere. Come acquistare immobile in usucapione. 

L’usucapione potrebbe essere semplicemente definita come una modalità per entrare in possesso di un bene mobile od immobile senza la necessità di ricorrere ad alcun contratto di compravendita.

Perchè si realizzi questa possibilità, occorre il possesso continuato e senza interruzioni di un bene, mobile od immobile, per un determinato periodo di tempo, ad esempio 20 anni nel caso di abitazioni.

Usucapione: definizione

Parola che deriva dal latino usocapere, ovvero prendere in uso, il termine indica quando si prende possesso di una cosa mediante il suo uso continuato nel tempo.

Durante il periodo di utilizzo della cosa, nessuno deve essere intervenuto a reclamarne la proprietà.

Pertanto in tale situazione particolare , il diritto italiano avvantaggia chi ha utilizzato il bene, avendo cura e conservandolo, traendone anche dei vantaggi, come nel caso di un terreno agricolo, a discapito del legittimo proprietario che si è invece disinteressato.

Gli articoli del codice civile dal numero 1158 al 1167 trattano e chiariscono come funziona l’usucapione.

Il fatto che si parla di possesso e non di detenzione automaticamente esclude dall’eventuale richiesta coloro i quali vivono in affitto o in comodato d’uso in un immobile non di loro proprietà.

Usucapione: quali beni

I beni che possono far scattare l’usucapione possono essere distinti in due grandi categorie:

• beni mobili
• beni immobili

Vi sono poi dei beni che in alcun modo non possono essere oggetto di usucapione, ovvero:

• beni del Demanio pubblico,
• beni appartenenti al patrimonio pubblico, ovvero di proprietà di Stato, Regione, Provincia, Comune od altri Enti.

Usucapione: tempi

Il codice civile stabilisce il tempo necessario perchè si possa rivendicare l’usucapione, differenziando in base alle diverse tipologie. Più precisamente:

• 20 anni per un bene immobile acquisito in malafede,
• 10 anni per un bene immobile se acquistato in buona fede da colui che non era il legittimo proprietario,
• 5 anni per un terreno agricolo,
• 10 anni per un bene mobile iscritto nei pubblici registri (auto, moto, barche, etc),
• 3 anni per un bene mobile iscritto nei pubblici registri se acquistato in buona fede da chi non era il legittimo proprietario.

Usucapione: come provare il possesso

Il requisito del possesso è il punto nodale della questione: occorre infatti dimostrare che il possessore del bene si sia comportato in maniera continua e senza interruzioni come se fosse stato il proprietario a tutti gli effetti.

In questa maniera, per rendere certo che sia trascorso il periodo minimo affinchè possa essere esercitato il diritto, occorre la certezza del momento da cui è iniziato il possesso, in particolare mediante la resa di testimonianze da parte di persone che possano chiarire la data da cui è iniziato il possesso.

Altra documentazione importante sono fatture relative a lavori eseguiti, documenti attestanti il pagamento delle imposte nonchè bollette di uso del gas ed energia elettrica.

Come si fa la causa di usucapione

Prima di intentare una causa, occorre fare un’analisi di come ci si è comportati durante il periodo minimo per l’usucapione per il bene in questione, ovvero se lo si è amministrato, si è provveduto a talune opere, si sono pagati i relativi tributi, insomma se ci si è comportati come fosse già di proprietà.

Mediatore

La legge italiana, per semplificare la procedura ed abbattendo i costi, ha previsto l’introduzione di una figura, il mediatore civile, facente parte di un regolare organismo di mediazione accreditato al Ministero di Giustizia.

Tale figura provvederà a convocare le parti interessate in un incontro che ha lo scopo di facilitare l’accordo fra le parti.

Al termine del confronto, il mediatore redigerà un verbale che potrà essere:

• positivo, con il passaggio di proprietà, facendo agire l’usucapione,
• negativo, in caso di mancanza di accordo o di assenza della controparte.

Causa in Tribunale

Se l’incontro con il mediatore non ha fornito gli esiti sperati, allora si può procedere a dare avvio alla causa di usucapione mediante un atto di citazione, redatto dal proprio avvocato e che viene notificato alla controparte, ovvero il legittimo proprietario fino a quel momento.

Nel caso, non raro, che il proprietario abiti all’estero, motivo principale che provoca l’abbandono del bene, esistono le notifiche internazionali che adempiono a tale funzione.

In caso invece di persona irreperibile, esistono in campo giudiziario le notifiche apposite che risolvono anche questo problema.

Il giudice del Tribunale avrà dunque il compito di convocare le parti per conoscere la vicenda e valutare l’effettivo diritto, verificando che il possesso sia stato esercitato in maniera pacifica, ovvero senza aver usato violenza o forza per acquisire il bene, e che sia stato ininterrotto per il tempo previsto dalle norme di legge.

La sentenza del Giudice farà fede, potendo essere iscritta nei pubblici registri se trattasi di immobile o di bene mobili registrato.

Usucapione: costi

Trattandosi di una modalità che richiede l’intervento del Giudice per stabilire se la persona che richiede il possesso ne abbia facoltà, occorre sostenere un procedimento che ha i suoi relativi costi.

Innanzitutto ci si dovrà far assistere da un avvocato per la regolare procedura che emetterà una parcella per la sua prestazione, identificabile in un valore di partenza di almeno €2000 ed proporzionato al valore ed al tipo di bene in discussione.

Poi, vi sono i costi da sostenere legati alla causa, la tassa di avvio di giudizio e denominata contributo unificato in base al valore stimato del bene, secondo la tabella seguente:

Valore compreso fra €26000 e €52000: €518

Valore compreso fra €52000 e €260000: €759

Valore compreso fra €260000 e €520000: €1214

Valore superiore a €520000: €1686.

Poi, una volta vinta la causa, occorre provvedere al pagamento della imposta di registro, imposta ipotecaria ed imposta catastale come da regolare atto di compravendita redatto dal notaio.

Usucapione: si può vendere l’immobile?

Un caso specifico e che si può riscontrare nella realtà, è quando il soggetto che ha il possesso del bene, intenda cederlo ad un terzo.

Per evitare problemi in seguito, quando il venditore è il proprietario per usucapione, occorre chiedere una visura ipotecaria ventennale, che ha come obbiettivo quello di tracciare la storia precisa dell’immobile, mediante i passaggi di proprietà.

Nel caso in cui, non sia possibile risalire al proprietario precedente dell’immobile per vari motivi, prima di procedere alla compravendita è necessario entrare  in possesso di una sentenza che determini l’acquisto, da parte del potenziale venditore, del bene per usucapione.

Tale sentenza permette così di effettuare la compravendita in maniera tranquilla, evitando ogni possibile intervento successivo da parte di legittimi eredi o dell’originario proprietario dell’immobile.