Terreno agricolo divenuto edificabile: quando è obbligatoria la dichiarazione IMU

Terreno agricolo ad edificabile: quando il piano regolatore trasforma la natura del fondo è necessaria la dichiarazione ai fini IMU? La Corte di Cassazione interviene con una sentenza a chiarire in modo netto e definitivo la questione, spiegando nel dettaglio cosa è necessario fare e cosa è superfluo.

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Quando un piano regolatore trasforma un terreno da agricolo ad edificabile, si deve inserire lo stesso terreno nella dichiarazione IMU? La domanda è più che lecita, considerando che l’Imposta Municipale Unica si paga sulle proprietà eccedenti la prima casa, e la questione solleva ancora parecchi dubbi. Per questo, la Corte di Cassazione ha fatto chiarezza una volta per tutte, definendo in modo netto cosa si deve fare e cosa no. Lo fa con la sentenza n. 26921/2025.

Il caso che ha dato adito alla sentenza parte da avvisi di accertamento ICI notificati a due contribuenti per due annualità e relativi ad un’area compresa nel comparto edificatorio di un Comune. I proprietari hanno contestato il valore attribuito all’area e la sua edificabilità, considerando l’assenza di un Piano Urbanistico Attuativo e dei rilevanti oneri di urbanizzazione. Inizialmente la Commissione tributaria aveva sostenuto le parti del Comune, ma i proprietari hanno fatto ricorso e si sono rivolti alla Cassazione. Ecco qual è stata la sua sentenza definitiva.

Terreno agricolo ad edificabile

Con la sentenza n. 26921/2025 la Corte di Cassazione si è espressa sull’obbligo di dichiarazione ICI e, per estensione, IMU, nel caso specifico in cui un terreno passa da agricolo ad edificabile nell’ambito di una trasformazione urbanistica e la conseguente decorrenza del termine di decadenza per l’accertamento da parte del Comune.

Il caso esposto, ha visto i proprietari dei terreni fare appello alla Corte di Cassazione, la quale ha esaminato il tutto e rigettato la maggior parte delle lamentele. L’unico appello parzialmente accolto riguarda l’applicazione del cumulo giuridico delle sanzioni tributarie.

Nonostante il rigetto, però, la Cassazione ha colto l’occasione per chiarire in modo definitivo e con un principio innovativo l’obbligo dichiarativo inerente proprio l’IMU:

“L’onere dichiarativo della variazione degli elementi di imposizione previsto dall’art. 10, comma 4, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (ICI) e, nell’IMU, dall’art. 13, comma 1-ter, D.L. n. 201 del 2011 (…) non sussiste nell’ipotesi in cui la variazione consista nella sopravvenuta trasformazione di un terreno agricolo in area edificabile in forza dello strumento urbanistico generale adottato dall’ente impositore”.

Dichiarazione IMU

In buona sostanza, quindi, visto che il Piano Urbanistico Comunale è un atto pubblico, l’informazione sulla nuova destinazione urbanistica risulta giuridicamente riconoscibile dal contribuente.

Essendo, quindi, il Comune a generare la variazione urbanistica, è illogico da parte sua pretendere una dichiarazione del contribuente che sottolinei quanto già noto. Tirando le somme, quindi, non è necessario inserire nella dichiarazione IMU il terreno che da agricolo sia passato ad edificabile per opera di un atto amministrativo generale, in quanto è il Comune stesso ad aver predisposto quella variazione.

Questo chiarimento si inserisce in una lista più lunga di delucidazioni e specifiche che hanno riguardato la materia IMU nel corso del 2025, tra cui si ricordano:

• gli esoneri IMU per l’anno in corso;
• i casi particolari IMU e i loro codici nel 730;
• ritardi nel pagamento dell’IMU;
• IMU sulle pertinenze;
• IMU su un immobile senza luce e gas;
• IMU su un immobile ereditato.

Terreno agricolo ad edificabile: foto e immagini